Trước đây những hội nhóm có chia sẻ là khi đánh giá doanh nghiệp BĐS, có 3 nhóm cần phân tích kỹ trên cấu trúc tài sản:
- (1) Quỹ đất = Hàng tồn kho + Chi phí xây dựng cơ bản dở dang + Bất động sản đầu tư
- (2) Thanh khoản = Tiền & tương đương tiền + Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn (NH + DH)
- (3) Phải thu = Khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn
Hôm nay, mình áp framework này lên 8 ông lớn BĐS niêm yết VHM, NLG, KDH, KSF, NVL, PDR, DXG, HDC để xem cấu trúc tài sản đang thay đổi ra sao sau 5 năm [2021 - Q1/2026].
Pha chu kỳ 5 năm của các doanh nghiệp BĐS rất khác nhau:
- VHM: Tổng tài sản tăng gấp 4 lần - khoản phải thu tăng gấp 6 lần (chiếm 52%tài sản).
- KDH: Hàng tồn kho tăng tư 7.400 tỷ -> 29.100 tỷ trong 5 năm (78% hàng tồn kho). Tuy nhiên, tỷ trọng phải thu giảm từ 30% xuống 11%. Doanh nghiệp đang ôm đất nhiều hơn nhưng chưa chuyển hóa thành doanh số.
- NLG: Năm 2025, tỷ trọng quỹ đất giảm từ 61% xuống 35%, tỷ trọng thanh khoản tăng từ 20% lên 31% (cấu trúc tài sản sạch nhất). Tuy nhiên, xu hướng tài sản liên tục giảm, quỹ đất chỉ còn 8.900 tỷ.
- DXG: Cấu trúc tổng thể ổn định, đòn bẩy thấp.
- NVL: Bốn năm liền 2022–2025 cấu trúc xấu đi liên tục. Quý 1/2026 xuất hiện hai tín hiệu đảo chiều cùng lúc: thanh khoản tăng từ 4.500 lên 25.500 tỷ, và phải thu giảm mạnh từ 74.000 xuống 42.000 tỷ. Tức là doanh nghiệp vừa thu hồi được khoảng 32.000 tỷ đồng tiền mặt. Đây là tín hiệu thay đổi mạnh nhất trong 4 năm, nhưng cần theo dõi thêm.
- PDR: 5 năm liền tỷ trọng thanh khoản duy trì ở mức 1-3%, tỷ trọng phải thu tăng từ 21% lên 31%. Phải thu tăng nhưng không có người mua trả tiền trước.
- HDC: HTK ổn định, quy mô nhỏ, các tỷ trọng gần như không đổi qua 5 năm. Doanh nghiệp duy trì hoạt động ổn định nhưng thiếu cho sự tăng trưởng đột biến.
