Năm 2025, bối cảnh kinh tế Việt Nam đang có những đặc điểm đặc thù: lãi suất tiết kiệm trung bình 7,5–8,5%/năm; lãi vay mua nhà dao động 9–11%/năm; giá bất động sản tại các vùng ven TP.HCM (như Bình Dương, Đồng Nai, Long An) chững lại sau giai đoạn tăng nóng 2021-2022 nhưng vẫn có tiềm năng dài hạn nhờ các dự án hạ tầng (Vành đai 3, cao tốc).
Trong bối cảnh này, câu hỏi mà nhiều người như Minh - một nhân viên văn phòng 32 tuổi với 700 triệu đồng tích lũy thường đặt ra là: “Nên gửi tiết kiệm hay dùng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư bất động sản?”
1: Gửi tiết kiệm - an toàn nhưng mất giá vì lạm phát
Với lãi suất 8%/năm, 700 triệu gửi kỳ hạn 12 tháng sẽ mang về 56 triệu tiền lãi, tương đương 4,6 triệu/tháng. Đây là lựa chọn gần như không rủi ro, nhưng nếu lạm phát duy trì 4-5%/năm, sức mua của khoản tiền này thực chất chỉ tăng thêm 3-4%/năm.
Ngoài ra, với xu hướng lãi suất có thể giảm nhẹ trong 2026 (nếu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chính sách nới lỏng), lợi tức tiền gửi có thể kém hấp dẫn hơn so với các kênh khác. Điều này đặt ra bài toán: liệu giữ tiền trong ngân hàng có giúp gia tăng giá trị thực sự, hay chỉ là “bảo toàn” vốn?
2: Dùng 700 triệu làm vốn, vay 60% mua nhà/lô đất 1,5 tỷ
Đây là kịch bản phổ biến, đặc biệt với các nhà đầu tư muốn tận dụng đòn bẩy tài chính. Giả định Minh vay 800 triệu, lãi suất 10%/năm (thường cố định 12 tháng đầu, sau đó thả nổi). Tiền gốc và lãi trả trung bình 15 triệu/tháng trong 5 năm.
Phân tích lợi nhuận và rủi ro (kỳ vọng 1 năm):
- Trường hợp thuận lợi (giá tăng 10%/năm):Giá tài sản tăng từ 1,5 tỷ lên 1,65 tỷ. Sau khi trừ 80 triệu lãi vay và khoảng 20 triệu chi phí sang nhượng, lợi nhuận ròng khoảng 50 triệu. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có (ROE) ~7% – gần tương đương gửi tiết kiệm, nhưng Minh đã sở hữu tài sản có tiềm năng tăng giá dài hạn.
- Trường hợp đi ngang (giá không đổi): Minh lỗ toàn bộ chi phí lãi và phí (khoảng 100 triệu), tức mất 14% vốn tự có trong 1 năm.
- Trường hợp xấu (giá giảm 5%): Giá giảm còn 1,425 tỷ, lỗ vốn 75 triệu cộng 100 triệu chi phí lãi và phí, tổng lỗ 175 triệu (~25% vốn). Nếu buộc bán để cắt lỗ, thiệt hại có thể lớn hơn vì thanh khoản hiện không cao.
Yếu tố quyết định: Không chỉ là phép tính lợi nhuận
Theo các chuyên gia tài chính cá nhân, quyết định của Minh không nên chỉ dựa vào kịch bản tăng giá. Ba yếu tố then chốt cần cân nhắc:
Dòng tiền: Minh có sẵn thu nhập ròng 25-30 triệu/tháng không? Khoản trả ngân hàng 15 triệu/tháng trong 3-5 năm là áp lực lớn nếu không có nguồn thu ổn định.
Chu kỳ thị trường: Sau giai đoạn tăng nóng 2021-2022, thị trường đang điều chỉnh. Giá có thể tăng nhẹ ở những vị trí hưởng lợi hạ tầng (như gần các nút giao Vành đai 3, cao tốc), nhưng không còn kịch bản “x2 trong 2 năm” như trước. Đầu tư lúc này đòi hỏi tầm nhìn 3-5 năm, không thể “lướt sóng”.
Chiến lược tài chính dài hạn: Nếu Minh có mục tiêu tích lũy tài sản (ví dụ mua nhà để ở, cho thuê hoặc chờ tăng giá), đòn bẩy có thể hợp lý. Nếu chỉ tìm kênh sinh lời ngắn hạn, rủi ro rất cao vì lãi vay hiện cao hơn tốc độ tăng giá trung bình của thị trường.
Kết luận: Cân bằng giữa an toàn và tăng trưởng
Với 700 triệu, gửi tiết kiệm đảm bảo an toàn và thanh khoản, nhưng khó tạo bứt phá về tài sản trong dài hạn. Dùng đòn bẩy bất động sản có thể giúp nhân tài sản, nhưng chỉ phù hợp nếu:
Minh có dòng tiền vững để trả nợ mà không căng thẳng.
Chọn vị trí có tiềm năng tăng giá và thanh khoản thực sự, thay vì chạy theo quảng cáo.
Xác định đầu tư dài hạn (3–5 năm), chấp nhận rủi ro ngắn hạn.
Như một chuyên gia tài chính từng nói: “Đòn bẩy là con dao hai lưỡi. Vấn đề không phải bạn vay bao nhiêu, mà là bạn có đủ sức cầm dao không.”
Với những người như Minh, đôi khi lựa chọn khôn ngoan nhất là kết hợp: gửi một phần tiết kiệm để bảo toàn vốn, phần còn lại tham gia đầu tư với tỷ trọng và đòn bẩy hợp lý.
