Tại thời điểm 31/12/2025, 94 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang ghi nhận 510.554,7 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng hơn 30% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, tiền người mua trả trước chỉ đạt 176.366,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 34,5% giá trị tồn kho.
➡️ Điều này đồng nghĩa với việc hơn 330.000 tỷ đồng tồn kho chưa có dòng tiền từ khách hàng đi kèm.
Khoản chênh lệch lớn này phản ánh phần chi phí đất đai, hạ tầng, xây dựng và lãi vay vẫn chủ yếu được tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ sở hữu. Các khoản chi này tiếp tục nằm trên bảng cân đối kế toán và tạo ra chi phí vốn cho đến khi dự án đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.
📉 Tỷ lệ ứng trước thấp ở phần lớn doanh nghiệp
Không chỉ quy mô tồn kho tăng mạnh, tỷ lệ tiền người mua trả trước so với tồn kho cũng cho thấy sự chênh lệch đáng kể giữa các doanh nghiệp.
📌 Bình quân toàn thị trường đạt 34,5%, nhưng mức phổ biến ở phần lớn doanh nghiệp chỉ khoảng 18,1%. Con số trung bình vì thế bị kéo lên bởi một số ít doanh nghiệp quy mô lớn có dòng tiền ứng trước cao.
⚠️ Nếu chỉ nhìn vào số bình quân, dễ bỏ qua thực tế rằng nhiều chủ đầu tư đang phải tự “nuôi” tồn kho bằng vốn vay và vốn chủ.
Trên thực tế, tỷ lệ ứng trước dao động từ vài phần trăm đến hơn 100%. Có doanh nghiệp gần như không có tiền khách hàng hỗ trợ, trong khi ở một số trường hợp khác, tiền ứng trước thậm chí vượt cả giá trị tồn kho tại thời điểm chốt kỳ.
Trong nhóm 10 doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất, tỷ lệ này dao động từ 1,4% tại Phát Đạt đến 167,2% tại Sunshine Group.
🏢 Tồn kho và tiền ứng trước tập trung vào một số “ông lớn”
Dữ liệu cũng cho thấy sự tập trung cao của tồn kho và dòng tiền ứng trước.
📊 Chỉ riêng Novaland và Vinhomes đã chiếm hơn một nửa tổng tồn kho của 94 doanh nghiệp khảo sát, trong khi 10 doanh nghiệp lớn nhất nắm hơn 70% tổng tồn kho toàn thị trường.
Ở chiều ngược lại, hai doanh nghiệp đứng đầu cũng chiếm gần 70% tổng số tiền người mua trả trước.
➡️ Điều này cho thấy dòng tiền từ khách hàng không phân bổ đồng đều, mà chủ yếu tập trung vào một nhóm chủ đầu tư lớn.
📜 Luật mới khiến dòng tiền ứng trước khó dồn về đầu kỳ
Từ năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu ảnh hưởng rõ đến dòng tiền của các dự án.
Theo quy định mới:
💰 Lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng
🏗 Tổng số tiền thu trước khi bàn giao không vượt 70%
Trong khi đó, chi phí đất đai, xây dựng và lãi vay vẫn tiếp tục được ghi nhận vào tồn kho.
⏳ Điều này khiến nhiều khoản chi chưa thể chuyển thành doanh thu ngay, kéo dài thời gian ghi nhận doanh thu và khiến tồn kho tiếp tục phình to.
⚠️ Nhiều doanh nghiệp phải tự “nuôi” tồn kho
Một số doanh nghiệp có tồn kho lớn nhưng tiền người mua trả trước rất thấp, đáng chú ý gồm Novaland, Kinh Bắc City, Khang Điền, Becamex IDC và Phát Đạt.
📦 Riêng 4 doanh nghiệp Kinh Bắc City, Khang Điền, Becamex IDC và Phát Đạt đang nắm 89.126,7 tỷ đồng tồn kho, tương đương gần 1/5 tổng tồn kho toàn nhóm, nhưng tiền người mua trả trước chỉ đạt 3.299,6 tỷ đồng.
💵 Tỷ lệ tiền và tương đương tiền trên nợ vay chỉ khoảng 0,17 lần, tức mỗi 100 đồng nợ vay chỉ đi kèm chưa tới 20 đồng tiền mặt.
Một số trường hợp cụ thể:
🏢 Novaland: tồn kho 153.391,6 tỷ đồng, tương đương 61% tổng tài sản, tiền ứng trước chỉ 13% tồn kho.
🏭 Kinh Bắc City: tồn kho 26.955 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí dở dang tại các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh.
🏘 Khang Điền: tồn kho 23.264 tỷ đồng, tương đương 68,3% tổng tài sản, tiền ứng trước chỉ 2,8% tồn kho.
🏗 Becamex IDC: tồn kho 22.193 tỷ đồng, khoảng 90% là chi phí dở dang.
📉 Phát Đạt: tồn kho 16.714,7 tỷ đồng, tiền người mua trả trước chỉ 1,4% tồn kho, chi phí lãi vay chiếm hơn 26% doanh thu.
➡️ Với nhóm này, phần lớn tồn kho phải được tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ, khiến áp lực chi phí vốn tăng lên nếu tiến độ dự án kéo dài hoặc điều kiện tín dụng thay đổi.
💰 Nhóm doanh nghiệp có dòng tiền ứng trước lớn
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp ghi nhận tỷ lệ tiền người mua trả trước cao, giúp giảm phần tồn kho phải tài trợ bằng vốn vay.
Tiêu biểu:
🏙 Vinhomes: tồn kho 134.792,7 tỷ đồng, tiền ứng trước 94.377,3 tỷ đồng (~70% tồn kho).
🏢 Đất Xanh: tồn kho 15.658,3 tỷ đồng, tiền ứng trước 6.219,4 tỷ đồng (~40%).
🌇 Sunshine Group: tồn kho 14.687,1 tỷ đồng, tiền ứng trước 24.556,7 tỷ đồng (167% tồn kho).
🏘 Nam Long: tồn kho 8.677,6 tỷ đồng, tiền ứng trước 2.588,1 tỷ đồng (~30%).
🏗 Taseco Land: tồn kho 7.305,4 tỷ đồng, tiền ứng trước hơn 33%.
📊 Tính gộp, 5 doanh nghiệp này nắm hơn 35% tổng tồn kho nhưng chiếm gần 74% tiền ứng trước toàn thị trường. Nhờ đó, khoảng 72% tồn kho của nhóm được tài trợ bằng tiền khách hàng.
➡️ Điều này cho thấy dòng vốn ứng trước đang tập trung mạnh vào một số ít chủ đầu tư, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phải dựa đáng kể vào nợ vay và vốn chủ để duy trì dự án.
