Sau nhiều năm làm việc ở nước ngoài, tôi hiện có một căn hộ cao cấp tại TP HCM và 10 tỷ đồng tích lũy. Tôi muốn dành số tiền này để đầu tư bất động sản với mong muốn vừa tăng giá đất vừa đem lại dòng tiền cho thuê hiệu quả, ưu tiên phân khúc tạo ra hơn 30 triệu đồng mỗi tháng. Tôi mới nghĩ đến nhà mặt phố cho thuê, shophouse trong dự án hoặc xây mô hình nhà nghỉ.
Mong chuyên gia tư vấn giúp tôi trường hợp này!
Độc giả David Truong
-----
Chuyên gia tư vấn
Bạn cần lưu ý Bất động sản có thể tăng giá rất nhiều thì dòng tiền khai thác cho thuê thấp. Vì để có thể tăng giá nhiều thì BĐS phải đang ở dạng tiềm năng để có nhiều “lý do” tăng giá, ví dụ như: những khu vực chưa ổn định, quy hoạch còn nhiều điều chỉnh thay đổi, còn thiếu nhiều hạ tầng tiện ích, mật độ dân cư thưa thớt,... Tuy nhiên, cũng chính vì lý do này mà hiệu quả khai thác cho thuê cũng thấp theo.
Ngược lại, bất động sản có dòng tiền cho thuê cao thì có thể giá đất tăng không nhiều bằng dạng thứ nhất. Vì bất động sản dạng này phải ở những khu vực đã ổn định, tương đối đầy đủ về hạ tầng tiện ích và có mật độ dân cư cao để có thể cho thuê được giá tốt.
Với mục tiêu tạo ra dòng tiền ít nhất 30 triệu một tháng, 360 triệu một năm, tỷ suất lợi nhuận của dòng tiền cho thuê trên vốn đầu tư 3,6%. Con số này có thể sẽ phù hợp với mô hình nhà nghỉ bạn đang nghĩ, hoặc có thể cân nhắc thêm nhà trọ cho thuê.
1. Nhà nghỉ kiểu cho thuê giờ, ngắn ngày
Nếu chỉ lấy đơn giá cho thuê thì sẽ có cảm giác hiệu quả dòng tiền cao nhất, có thể “cảm giác” thu nhập trên 60 triệu/tháng, tỷ suất lợi nhuận 7,2% một năm.
Ví dụ nhà có 15 phòng, cho thuê 60.000đ/h hoặc 300.000/ngày. Tạm bỏ qua cho thuê giờ, nhẩm tính nhanh với tỷ lệ lấp đầy trung bình 70% thì doanh thu mỗi tháng hơn 90 triệu đồng. Trừ đi chi phí quản lý vận hành, nhân sự chiếm khoảng 30-35% doanh thu, lợi nhuận bạn thu về khoảng 60 triệu đồng.
Tuy nhiên đây là loại hình phức tạp về an ninh trật tự, không dành cho số đông. bên cạnh đó, lợi nhuận tạo ra từ hoạt động tổ chức kinh doanh trên bất động sản và “nguồn thu cho thuê mà không phải làm gì” từ hoạt động đầu tư bất động sản là hai phần khác nhau. Việc quản lý, vận hành đòi hỏi nhiều công sức, thời gian, chưa kể lâu lâu lại phát sinh sự cố về an ninh trật tự phải xử lý, nên chủ nhà thường chỉ cho thuê lại nguyên căn 30-40 triệu để những người chuyên khai thác mô hình này tổ chức kinh doanh. Nên hiệu quả thực sự của người bỏ tiền ra đầu tư mua nhà cũng chỉ tầm 3,6%/năm.
Ưu điểm của mô hình này là có thể bỏ ít vốn hơn mua nhà mặt tiền, vì nhà nghỉ chỉ cần hẻm ôtô rộng rãi là được, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng tương đối tốt so với các loại hình khác.
Nhược điểm là bị hạn chế ngành nghề cho thuê, vì ngoài việc thuê lại để làm nhà nghỉ thì khó cho thuê các loại hình kinh doanh khác, hoặc bên thuê lại nhà phải tốn nhiều vốn đầu tư cải tạo sửa chữa chuyển đổi công năng nhà cho phù hợp với các ngành nghề kinh doanh của họ. Nếu có nhờ nhiều sự lựa chọn khác không phải bỏ nhiều vốn đầu tư sửa chữa cải tạo ban đầu thì họ sẽ không chọn căn nhà của mình.
2. Nhà trọ cho thuê
So với đầu tư nhà nghỉ, nhà trọ đơn giản, đỡ phức tạp hơn. Thoáng qua có cảm giác hiệu quả không bằng nhà nghỉ vì doanh thu khai thác chỉ bằng 50% đến 60%, nhưng số tiền thực tế người chủ nhà bỏ túi nhiều khi cũng tương đương chủ sở hữu nhà nghỉ.
Ví dụ cũng là căn nhà có 15 phòng ở trên cho thuê phòng trọ. lấy đơn giá trung bình 3,5tr thì doanh thu là 52tr. Việc quản lý, vận hành loại hình này khá đơn giản, chủ yếu ở chi phí nhân sự, bảo trì, chi phí hành chính, quảng cáo, môi giới, tỷ lệ trống phòng,… tổng chiếm 20% doanh thu nên lợi nhuận thu về khoảng 40-42 triệu đồng một tháng.
Với phân khúc giá dưới 3tr hay 4tr này (tùy khu vực), nếu có chút kỹ năng quản lý và nhiều thời gian rảnh, nhà đầu tư có thể tự tổ chức kinh doanh được, không bị lệ thuộc hoàn toàn vào việc phải cho thuê nhà nguyên căn như khi làm nhà nghỉ. Còn nếu muốn cho thuê nhà nguyên căn để đỡ mất thời gian tâm trí tổ chức kinh doanh cho thuê lẻ, thì cũng có thể cho thuê nguyên căn 30-35 triệu tương tự như nhà nghỉ.
Nhược điểm của nhà trọ là không phải khu vực nào cũng làm hiệu quả tốt được, phải cần gần những nơi đông dân nhập cư. Nếu không tổ chức kinh doanh nhà trọ tiếp, thì ngành nghề kinh doanh để có thể cho thuê nguyên căn cũng bị hạn chế tương tự như nhà nghỉ. Nếu bạn thấy đơn giản và muốn tối đa hóa lợi nhuận, việc tự quản lý, vận hành sẽ tốn nhiều công sức và thời gian. Cuối cùng, tâm lý “sở hữu nhà trọ” có vẻ hơi thường, không “kêu to hoành tráng” bằng “sở hữu khách sạn” (nhà nghỉ hay được lập lờ gọi luôn là khách sạn nghe cho dữ).
3. Nhà mặt phố
Người sở hữu nhà mặt phố ưu tiên tính ổn định, mục tiêu nâng tầm vị thế bản thân nhiều hơn là tối ưu khai thác dòng tiền. Do đó, tỷ suất lợi nhuận của nhà phố thường khoảng 2% một năm, không đạt được hiệu quả khai thác như bạn kỳ vọng.
Ví dụ như nhà 40 tỷ mặt tiền Q3 cho thuê được 65 triệu (tỷ suất 1,95%), nhà 30 tỷ mặt tiền Q1 cho thuê được 50 triệu (tỷ suất 2,0%), nhà 20 tỷ mặt tiền Tân Bình cho thuê được 35 triệu (tỷ suất 2,1%), hay nhà 10 tỷ mặt tiền Tân Phú cho thuê được 18 triệu (tỷ suất 2,16%).
Ưu điểm đầu tư nhà mặt phố là có thể cho thuê nhiều ngành nghề khác nhau, không chỉ phụ thuộc vào một vài ngành nghề đặc thù. Về lâu dài, mua nhà phố là kênh giữ tiền tốt và tăng trưởng giá khá ổn định.
Nhược điểm lớn nhất là nhà mặt phố cần vốn đầu tư cao, ngân sách 10 tỷ có thể không đủ. Nếu có nhà tầm giá này thì cũng chỉ ở những trục đường mặt tiền nhánh, không phải đường chính sầm uất dễ kinh doanh buôn bán, diện tích cũng nhỏ dưới 40m2, bề ngang mặt tiền không lớn, nên khó cho thuê; Hoặc nếu diện tích lớn hơn thì phải ra các khu xa như Tân Phú, Bình Tân, Quận 12, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, nhu cầu thuê mặt bằng không cao bằng những nơi gần trung tâm hơn nên giá cho thuê cũng sẽ giảm xuống. Một điểm đáng lưu ý nữa là sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng từ mua hàng offline sang online, lâu dài có thể làm giảm giá cho thuê và tỷ suất lợi nhuận.
4. Shophouse trong dự án
Có điểm giống nhà phố trong dân là nằm ở vị trí đẹp, có thể cho thuê được nhiều ngành nghề khác nhau, nâng tầm vị thế của chủ sở hữu so với những sản phẩm khác trong cùng khu vực. Một ưu điểm nữa là có sẵn khách hàng nội khu trong dự án để phục vụ. Nếu mua trong những giai đoạn đầu từ chủ đầu tư thì thường được “nghe nói” tỷ suất lợi nhuận rất cao, có thể trên 6 % một năm (thậm chí 8 % một năm), còn nếu mua lại từ thứ cấp vào những thời điểm giá đã tăng thêm 50% - 100 % so với sơ cấp ban đầu thì con số tỷ suất lợi nhuận giảm xuống theo tỷ lệ tương ứng. Tuy nhiên, vì là dạng bất động sản hình thành tương lai nên các con số này thường chỉ là lời quảng cáo một chiều.
Nhược điểm lớn nhất là bị lệ thuộc hoàn toàn vào vào tiềm năng phát triển và thu hút dân cư của dự án, rất khó đánh giá được hiệu quả cho thuê khả thi thực tế. Ví dụ khu vực thương mại đó được tính toán để phục vụ cho 5.000 căn hộ, 20.000 cư dân, nhưng khi đi vào triển khai thì dự án không đạt được số căn hộ như kế hoạch ban đầu, hay chỉ đạt 30% số lượng dân cư kéo về ở, dẫn đến tình hình kinh doanh của shophouse không như tính toán ban đầu. Và khác với nhà phố trong dân, shophouse nếu đã không hiệu quả thì dù có giảm giá cũng không cho thuê được (rất nhiều shophouse trong các dự án bị bỏ trống). Chưa kể sản phẩm của bạn phải cạnh tranh với rổ hàng xung quanh giống nhau về thiết kế, vị trí. Trường hợp dự án bị trục trặc kéo dài, thậm chí không thể về đích, bạn có thể bị chôn vốn nhiều năm.
Nếu quan tâm shophouse và muốn hướng đến sự an toàn, nên tìm hiểu những dự án đã hoàn chỉnh, dân cư đã vào đủ để nắm chắc hiệu quả thực tế của giá cho thuê so với vốn đầu tư. Đương nhiên khi mọi thứ đã rõ ràng, rủi ro đã không còn thì giá mua sẽ phải cao, tỷ suất lợi nhuận nhiều khi cũng chỉ đạt tương tự nhà mặt tiền trong dân.
5. Ngoài ra, một mô hình cũng phù hợp với tỷ suất lợi nhuận như bạn kỳ vọng là chung cư cho thuê. Tuy nhiên khả năng tăng giá về lâu dài của chung cư sau khi đã bàn giao không tốt bằng nhà liền thổ, thậm chí giảm ở những dự án đã bàn giao trên 5-10 năm do khấu hao và người mua ở thường không thích mua chung cư cũ.
Do đó, tùy theo khẩu vị cá nhân, bạn cân nhắc lựa chọn loại hình bất động sản cho thuê phù hợp.
Lê Quốc Kiên - Chuyên gia Tư vấn BĐS độc lập
