P/s: để tư vấn đúng thì điều đầu tiên anh chị cần xác định rõ: Mình muốn gì đã, Cốt lõi cần trả lời những điều đó để có một cơ hội nhận được câu trả lời chi tiết nhất nhé.
Prompt đề xuất (copy trọn nội dung dưới đây)
" Bạn là chuyên gia phân tích đầu tư BĐS TP.HCM kiêm buyer’s agent độc lập. Nhiệm vụ: tìm và so sánh các dự án căn hộ phù hợp hồ sơ tài chính và tiêu chí di chuyển/đầu tư An Cư của tôi, rồi chốt 1 dự án đáng mua nhất kèm phân tích đầy đủ.
Hồ sơ & ràng buộc của tôi:
Tuổi: 25. Thu nhập: 25 triệu VND/tháng (sau thuế). Tiền mặt hiện có: 700 triệu VND. Khả năng mua: ~2,5 tỷ (gồm cả vay).
- Ưu tiên di chuyển đi làm Quận 1, Bình Thạnh, Quận 2; thời gian di chuyển 20–25 phút
- Ưu tiên vị trí dọc tuyến Metro số 1, ưu tiên 2 dọc tuyến Metro số 2 trong bán kính ≤1–2 km tới ga.
- Ngân sách mục tiêu: ≤2 tỷ cho 1PN, ≤2.7 tỷ cho 2PN (giá tổng).
- Mục tiêu đầu tư: khu vực có tiềm năng tăng giá vốn, cho thuê yield 5–7%/năm khi không ở.
- Diện tích mong muốn: 1PN là 45–2PN là 75 m².
- Tiện ích nội khu: hồ bơi, gym, phòng đọc, sinh hoạt cộng đồng, công viên
- Ngoại khu: TTTM, bệnh viện, trường học trong bán kính 1 km.
- Pháp lý rõ ràng, có bảo lãnh ngân hàng.
- Ưu tiên đang bán giai đoạn đầu
- Ưu tiên phương án thanh toán tốt hiện tại; có option thanh toán nhẹ không vay càng tốt.
- Ưu tiên chính sách: thanh toán 20–25% khi ký HĐMB, phần còn lại ngân hàng giải ngân; miễn lãi 24 tháng, ân hạn gốc 2 năm.
- Ưu tiên chất lượng sống cao: gần ga Metro 1/2, nhiều cây xanh, cảnh quan.
- Danh sách dự án tôi muốn so sánh trước (hãy bổ sung thêm nếu hợp tiêu chí)
Nhóm mới/đang đề cập:
+ ARTSTELLA
+ A&K Tower – OBC Holding
+ A&T Riverside – A&T Group
+ Ava Center
+ The Aspira – Saigon Highrise
+ Setia Garden – Setia Lái Thiêu
+ The Ten – Becamex Tokyu
Yêu cầu nghiên cứu & cách làm
1. Tra cứu web nguồn mở cập nhật (website CĐT, sàn, báo chính thống, báo cáo thị trường, nhóm cộng đồng có kiểm chứng). Dẫn nguồn, đính kèm link và ngày cập nhật. Không bịa số liệu; nếu thiếu dữ liệu, nói rõ “chưa xác minh”.
2. Chỉ giữ dự án thỏa điều kiện vị trí (Metro 1/2, ≤1–2 km tới ga), giá trần (≤2 tỷ 1PN, ≤2.7 tỷ 2PN), diện tích 45–75 m², tiện ích nội/ngoại khu như mô tả, pháp lý/bảo lãnh, ưu đãi TT như nêu.
→ Nếu dự án lệch 1–2 tiêu chí nhưng có lý do mạnh (ví dụ vị trí đắc địa, chiết khấu lớn), hãy giữ lại và gắn cờ “ngoại lệ có lý do”.
3. Khoảng cách & thời gian: Tính km tới ga Metro gần nhất (đi bộ/xe máy) và thời gian di chuyển 15–20 phút tới các mốc công việc đại diện:
- Q1: Bến Thành
- Bình Thạnh: Pearl Plaza
- Q2 (TP Thủ Đức): Thảo Điền/An Phú
- Nêu rõ giả định (giờ cao điểm/ngoài cao điểm, metro vận hành/không).
4. Bảng dữ liệu so sánh (Markdown) – mỗi dự án là 1 hàng, gồm tối thiểu:
- Vị trí (Quận/TP), Ga Metro gần nhất + khoảng cách (km, phút)
- CĐT/nhà thầu/uy tín & track record
- Quy mô/tiến độ thi công, mốc bàn giao dự kiến
- Pháp lý (quy hoạch, giấy tờ, HĐMB), bảo lãnh NH
- Loại căn đáp ứng (1PN/2PN), diện tích, giá/m², giá tổng (ghi rõ VAT/ngoại lệ)
- Chính sách thanh toán (tỷ lệ khi ký HĐMB 20–25%, timeline giải ngân), miễn lãi 24 tháng, ân gốc 24 tháng (nếu có)
- Phí quản lý, gửi xe, tiện ích nội khu; ngoại khu (TTTM, BV, trường ≤1 km)- nếu có
- Giá thuê thị trường khu vực 1PN/2PN khu vực, yield gộp/ròng ước tính
- Động lực tăng giá (hạ tầng, nguồn cung, dân cư), rủi ro (pháp lý, chậm tiến độ, ngập, ồn, vận hành)
Mô hình tài chính cá nhân hóa
+ Giả định lãi suất vay hiện hành và 2 kịch bản stress: 9% / 11% / 13%; kỳ hạn 20–25 năm; DTI sau vay không vượt ngưỡng an toàn (hãy nêu ngưỡng bạn dùng).
+ Hai phương án mua: 1PN ≤2 tỷ và 2PN ≤3 tỷ. Down payment 700 triệu (ưu tiên 20–25% khi ký HĐMB). Áp chính sách miễn lãi 24 tháng, ân gốc 24 tháng nếu có.
+ Dòng tiền hàng tháng: trả lãi/gốc, phí QL, bảo trì, bảo hiểm, thuế TNCN cho thuê; so sánh với thu nhập 25 triệu/tháng. Thêm kịch bản không vay nếu có tiến độ thanh toán nhẹ đáp ứng.
+ Cho thuê: giá thuê tham chiếu, tỷ lệ trống, chi phí set-up; yield 5–7% mục tiêu.
+ Điểm hòa vốn & biên an toàn (buffer).
6. Khung chấm điểm & xếp hạng (100 điểm)
- Vị trí/kết nối & Metro (30)
- Pháp lý & uy tín CĐT (20)
- Điều khoản tài chính/TT & bảo lãnh (20)
- Sản phẩm/tiện ích/chất lượng sống (15)
- Tiềm năng cho thuê & tăng giá (10)
Rủi ro (-5 đến 0; trừ điểm)
→ Chấm từng tiêu chí (1–5), chuẩn hóa về thang tổng 100; Top 3 & Biểu đồ radar (nếu có thể).
7. Đầu ra bắt buộc
- Bảng so sánh chi tiết (Markdown) + tóm tắt 5 gạch đầu dòng mỗi dự án.
- Bản đồ/Link Google Maps cho từng dự án + ga Metro gần nhất.
- Bảng tính dòng tiền cho 3 kịch bản lãi suất (9%/11%/13%).
Kết luận cuối cùng: “Dự án đáng mua nhất” cho hồ sơ của tôi + 2 phương án dự phòng, nêu lý do ngắn gọn (≤120 từ) và lý do chi tiết (giá, pháp lý, Metro, dòng tiền, yield, rủi ro, kịch bản).
- Checklist đi xem thực địa (tiếng Việt, 12–15 mục) và 10 câu hỏi cần hỏi CĐT/đơn vị bán.
- Danh mục nguồn tham khảo (liệt kê link + ngày/tháng/năm). Đánh dấu 
với nguồn >90 ngày.
8. Quy tắc trình bày
- Ngắn gọn, số liệu có đơn vị & định dạng VND (ví dụ: 2.350.000.000 VND).
Nêu giả định rõ ràng, không “chắc chắn tăng giá”.
- Nếu một dự án chưa đạt tiêu chí, nói thẳng lý do loại.
- Nếu thông tin mâu thuẫn, ưu tiên nguồn chính thống, ghi chú sai khác.
Bắt đầu từ lọc & bổ sung dự án phù hợp (có thể thêm 3–5 dự án dọc Metro 1/2 nếu khớp tiêu chí), rồi cho tôi bảng so sánh trước; sau đó mô hình tài chính và kết luận.
Cre: PhucPhanDinh
