Mỗi chu kỳ đều có hai nhóm người. Một nhóm nhìn ra trước. Một nhóm hiểu ra sau. Khoảng cách giữa hai nhóm đó gọi là tài sản.
Tiền không tự nhiên mà có. Và khi nhà nước bơm một lượng tiền lớn vào nền kinh tế, tiền đó phải chảy vào đâu đó.
Nếu có đủ tài sản thực để hấp thụ, dòng tiền đó đi vào xây dựng, vào hạ tầng, vào giá trị thực. Nếu không có, nó tràn vào hàng tiêu dùng, vào giá thực phẩm, giá dịch vụ. Kết quả là lạm phát.
Đây là lý do bất động sản không phải kẻ thù của nền kinh tế. Nó là van điều áp của hệ thống tiền tệ. Và đây cũng là lý do BĐS phải được tung ra trước khi dòng tiền bơm ra, không phải sau. Ai hiểu điều này thì đọc được thị trường. Ai không hiểu thì mãi thấy BĐS là thứ gì đó bất công và vô lý.
Việt Nam đang bước vào một trong những đợt bơm tiền lớn nhất lịch sử hiện đại: đầu tư công kỷ lục, sáp nhập tỉnh thành, nới room tín dụng lên 16%. Dòng tiền đang ngấm dần. Bồn tín dụng đang đầy lên.
Câu hỏi không phải BĐS có tăng không. Câu hỏi là anh chị đang nắm loại tài sản nào khi dòng tiền đó chảy tới.
BĐS PHẢI ĐI TRƯỚC DÒNG TIỀN, KHÔNG PHẢI ĐI SAU
Nhiều người nghĩ logic vận hành như sau: nhà nước bơm tiền ra, tiền ngấm vào nền kinh tế, người dân có tiền, rồi họ mua bất động sản, giá BĐS tăng. Nghe có vẻ đúng. Thật ra sai hoàn toàn về thứ tự.
Thực tế vận hành ngược lại. BĐS phải được tung ra trước khi dòng tiền bơm ra. Đây không phải chuyện nhà phát triển muốn bán sớm để kiếm tiền. Đây là cơ chế hấp thụ thanh khoản của nền kinh tế.
Khi nhà nước nới tín dụng, bơm đầu tư công, FDI giải ngân, một lượng tiền lớn được bơm vào nền kinh tế trong thời gian ngắn. Tiền đó phải chảy vào đâu đó. Nếu có đủ sản phẩm BĐS sẵn sàng hấp thụ, dòng tiền đó đi vào tài sản thực, vào hạ tầng, vào xây dựng. Nếu không có, dòng tiền đó tràn vào hàng tiêu dùng, vào giá thực phẩm, giá dịch vụ. Kết quả là lạm phát.
Đây là lý do các nền kinh tế phát triển nhanh như Trung Quốc, Hàn Quốc giai đoạn tăng trưởng mạnh đều đi kèm với làn sóng phát triển BĐS lớn song song. Không phải ngẫu nhiên. Đó là van điều áp của hệ thống tiền tệ.
Vinhomes, Sun Group và các chủ đầu tư lớn không tung hàng vì họ tham lam hay muốn thổi giá. Họ tung hàng đúng thời điểm vì họ đọc được tín hiệu dòng tiền và hiểu vai trò hấp thụ thanh khoản của mình trong bức tranh vĩ mô. Đó là lý do những đơn vị này không bao giờ sai về timing ở tầng lớn.
Ai bảo BĐS tung ra sớm là đầu cơ thổi giá, người đó chưa hiểu BĐS vận hành như thế nào trong một nền kinh tế đang tăng trưởng nhanh.
KHÔNG PHẢI BĐS NÀO CŨNG HẤP THỤ ĐƯỢC DÒNG TIỀN ĐÓ
BĐS hấp thụ dòng tiền lành mạnh phải có ba thứ: pháp lý đủ để thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư đủ lực triển khai đến cùng, và end-user thực sự muốn ở hoặc khai thác kinh doanh. Thiếu một trong ba, tài sản đó không phải van điều áp mà là bẫy. Tiền chảy vào nhưng không tạo ra giá trị thực, chỉ đẩy giá trên giấy rồi sập.
BĐS rác có ba dấu hiệu nhận biết không cần phân tích phức tạp: không thế chấp được vào ngân hàng để vay, không có người tiêu dùng sau cùng thực sự muốn ở hoặc khai thác kinh doanh, và chủ đầu tư không còn đủ lực hoặc đã âm thầm rút lui. Loại này chết mười năm cũng không có ai vào cứu vì không ai có động cơ kinh tế để làm vậy. Nếu có người mua lại thì cũng chỉ mua giá ve chai.
NGƯỜI LÀM CHÍNH SÁCH ĐANG NHÌN VỀ ĐÂU
Đọc kỹ các chính sách đất đai những năm gần đây, tôi thấy một tư duy rất nhất quán từ phía nhà nước: đất đai chỉ được tồn tại ở hai trạng thái. Một là nằm trong tay nhà nước phục vụ mục đích công. Hai là nằm trong tay tư nhân nhưng phải đưa vào sử dụng thực, không ngâm dấm. Luật Đất đai 2024, các đề xuất thuế nắm giữ, thuế chuyển nhượng đang được bàn thảo đều phục vụ tư duy đó.
Nghĩ lại mà xem, đây chính xác là cách người ta đánh hàng giả. Siết thị trường không giết thị trường. Nó đập những đơn vị bán hàng nhái, hàng kém chất lượng mà đòi giá cao. Hàng thật hưởng lợi vì đối thủ bẩn bị loại. BĐS vận hành đúng theo logic đó.
Người làm chính sách không chống BĐS. Họ chống BĐS rác. Ai đang nắm hàng tốt thì nên vui, không phải lo.
Ý tưởng thí điểm phường xã xã hội chủ nghĩa mà Tổng Bí thư đề cập ít được ngành BĐS để ý, dù nó là tín hiệu chính sách quan trọng nhất cho thị trường dài hạn. Đây không phải cải cách hành chính đơn thuần. Đây là định hướng xây đơn vị đô thị tự vận hành, có đủ dịch vụ công và phúc lợi cho người lao động ngay tại chỗ họ sống. Mô hình này nếu được thực thi sẽ tạo ra một thực tế rõ ràng: phường nào quản trị tốt thì đất phường đó đắt hơn. Giá BĐS sẽ phản ánh chất lượng quản trị địa phương, không còn sống bằng đồn thổi hay quy hoạch treo.
Vinhomes và các chủ đầu tư lớn đang xây khu đô thị tích hợp, tự vận hành, đủ tiện ích nội khu. Họ đang làm đúng điều nhà nước muốn dù chưa ai gọi tên nó như vậy. Đó là lý do những đơn vị này được ưu tiên về pháp lý và phê duyệt.
HÀ NỘI BƠM, SÀI GÒN ĐÓN
Hà Nội đang chi lớn cho giải phóng mặt bằng, tái định cư, chỉnh trang nội đô. Cash bơm ra nhưng quay vòng trong nội địa Hà Nội. Người được đền bù mua nhà mới cũng ở Hà Nội. Tiền không ra ngoài vùng nhiều.
TP.HCM thì dòng vốn FDI chảy vào KCN Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Vốn tư nhân vào cảng Cái Mép, cao tốc phía Nam, Thủ Thiêm và các đô thị vệ tinh mới. Đây là vốn từ ngoài vào, không phải tái phân phối nội bộ. Hai cơ chế tạo ra hai bức tranh BĐS khác nhau hoàn toàn.
Metro là thứ quyết định bức tranh đó có thành hiện thực hay không. Không có metro thì đô thị vệ tinh chỉ là khu dân cư ngủ. Có metro thì 30 phút từ vệ tinh vào trung tâm, người ta sẵn sàng sống ở ngoài để đổi lấy không gian và môi trường tốt hơn.
Sáp nhập không làm BĐS tăng tức thì. Ai kỳ vọng điều đó sẽ thất vọng. Cơ chế thực tế cần đủ các bước: sáp nhập trước, rồi quy hoạch được hợp nhất, ngân sách được tập trung, hạ tầng mới được xây, rồi dòng vốn và dân cư mới dịch chuyển vào. Chuỗi đó cần 3-5 năm, không phải 3-5 tháng.
Thứ quan trọng hơn là sáp nhập chỉ kích hoạt được những khu vực đã có thặng dư kinh tế thực nhưng đang thiếu cơ chế thu hút vốn. Khu vực nào có sản xuất thực, dân số tăng thực, tạo ra thu nhập thực thì khi được gắn vào bộ máy đô thị lớn hơn, nó bật tăng. Khu vực chỉ có đất và kỳ vọng thì sáp nhập không cứu được.
Chu kỳ này không phải chu kỳ mua gì cũng thắng như 2020-2021. Đây là chu kỳ phân hóa mạnh. Hàng thật tăng. Hàng rác chết dần. Người hiểu cơ chế nền, nắm đúng tài sản, có nội lực tài chính chờ đúng thời điểm sẽ thắng lớn.
Rủi ro thực sự không nằm ở chỗ thị trường đi sai hướng. Rủi ro nằm ở chỗ đúng hướng nhưng mình không đủ lực chờ đến khi nó đến.
Người làm chính sách không quan tâm giá BĐS hôm nay tăng hay giảm. Họ đang xây nền móng cho một mô hình đô thị hoàn toàn khác. Ai đọc được điều đó thì đang chơi cùng sân với dòng vốn lớn nhất thị trường này.
-------------------
Nguồn: Hoàng Quốc Dũng
