CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (VPI) vừa ghi nhận tổng nợ phải trả vượt 10.100 tỷ đồng mức cao nhất từ trước đến nay. So với đầu năm, dư nợ đã tăng gần 9,4% và hiện chiếm khoảng 64% tổng nguồn vốn.
📈 Động thái này không quá bất ngờ khi từ đầu năm, doanh nghiệp liên tục mở rộng hạn mức tín dụng, phát hành trái phiếu và tăng vay vốn để chuẩn bị cho các kế hoạch đầu tư, M&A.
💰 Nợ vay gần 7.400 tỷ đồng, trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn
Đến cuối tháng 6:
🏦 3.120 tỷ đồng vay từ các ngân hàng như Vietcombank, MB, VPBank và Indovina Bank.
📄 2.910 tỷ đồng là dư nợ trái phiếu doanh nghiệp.
🤝 127 tỷ đồng vay từ các tổ chức và cá nhân khác.
📊 Hệ số vay tài chính/vốn chủ sở hữu đã tăng lên 1,29 lần, trong khi hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu đạt 1,77 lần, phản ánh mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng cao.
📌 Lãi vay chưa gây áp lực ngay lên lợi nhuận
Dù vay nợ tăng mạnh, báo cáo tài chính vẫn chưa phản ánh đầy đủ áp lực chi phí vốn.
🔹 Chi phí tài chính 6 tháng đầu năm chỉ khoảng 13,4 tỷ đồng.
🔹 Trong khi đó, gần 146 tỷ đồng chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào giá trị các dự án đang triển khai.
👉 Điều này đồng nghĩa phần lớn chi phí lãi sẽ chỉ được ghi nhận khi dự án hoàn thành và bàn giao, thay vì ảnh hưởng ngay đến lợi nhuận hiện tại.
🚀 Tăng vay để chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới
Trong 6 tháng đầu năm:
✅ VPI vay mới 3.477 tỷ đồng.
✅ Trả nợ gốc 2.367 tỷ đồng.
💵 Nhờ đó, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính dương hơn 1.166 tỷ đồng, tăng khoảng 66% so với cùng kỳ.
Ở mảng trái phiếu, doanh nghiệp vừa phát hành thêm 3 lô VPI12601, VPI12602 và VPI12603 với tổng giá trị 480 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất năm đầu 11,5%/năm và được đảm bảo bằng tài sản tại các dự án bất động sản.
🏙️ Không chỉ vay tiền, Văn Phú còn tăng tốc M&A
Danh mục đầu tư của doanh nghiệp hiện đã vượt 2.233 tỷ đồng, trải rộng tại 9 công ty liên doanh, liên kết.
Một số động thái đáng chú ý:
💸 Đặt cọc 875 tỷ đồng để mua 25% vốn Công ty TNHH Đầu tư Red River.
🏢 Thành lập Công ty TNHH MTV Tư vấn Đầu tư Văn Phú.
🏨 Dự kiến nâng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Đầu tư và Quản lý Khách sạn Văn Phú lên 30%.
⚖️ Đặt cược vào chu kỳ hồi phục bất động sản?
Việc đưa tổng nợ lên mức kỷ lục, đồng thời liên tục huy động vốn và mở rộng danh mục đầu tư cho thấy Văn Phú đang chuẩn bị nguồn lực cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
❓Tuy nhiên, hiệu quả của chiến lược này sẽ phụ thuộc vào hai yếu tố quan trọng:
🏗️ Tiến độ triển khai và bán hàng của các dự án.
📈 Khả năng phục hồi thực sự của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026–2027.
👉 Đòn bẩy tài chính có thể trở thành "bệ phóng" nếu thị trường khởi sắc, nhưng cũng sẽ là áp lực không nhỏ nếu chu kỳ phục hồi diễn ra chậm hơn kỳ vọng.
