Thực chất cái gọi là “Hợp đồng hợp tác đầu tư/góp vốn/vay”trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai

1. Ví dụ điển hình về kiểu hợp đồng “hợp tác đầu tư/góp vốn/vay”?

2. Thực chất cái gọi là “Hợp đồng hợp tác đầu tư/góp vốn/vay” trong giao dịch bất động sản là gì?

• Chúng ta nhận ra một thực tế rằng, trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh/đầu tư. Và dĩ nhiên, sự cố tình của các chủ đầu với mục đích không chuẩn chỉnh, lạm dụng vốn của khách hàng, huy động vốn bất hợp pháp…. đã khiến họ luôn trong trạng thái không đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh. Và thêm nữa, nói thật là nhiều khách hàng chúng mình cũng THAM qua, nên lờ đi những cái đúng để mong ngóng nhiều điều hay, nhiều điều tuyệt đẹp, viễn cảnh tươi sáng trước mắt sẽ đến với mình. “Tại anh, tại ả và tại cả đôi bên” đó an hem ạ! Trách, căm ghét, thù hận họ 10 thì cũng phải nhìn lại chính mình, trách mình không khôn ngoan, không tỉnh táo và nhiều người còn THAM LAM quá cơ.
• Câu hỏi đặt ra là các hợp đồng kiểu như trên vừa nói thực chất bản chất nó có phải hợp tác đầu tư/kinh doanh không? Có phải góp vốn cùng làm ăn không? Có phải cho vay và muốn vay tiền của nhau không? Trả lời luôn cho anh chị em thấy là KHÔNG, bởi, thực sự các Hợp đồng kiểu như ví dụ ở Phần 1 đã nêu là Hợp đồng mua bán, khoản tiền anh chị em trả cho chủ đầu tư (được gọi mỹ miều là “khoản đầu tư”, “khoản vay”, “khoản hợp tác”) thực chất là KHOẢN TIỀN TRẢ TRƯỚC của Hợp đồng mua bán đấy.
• Như phần tích ở bài về Bản chất của bất động sản hình thành trong tương lai, thì Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

“…2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

3. Rủi ro nào ập đến với khách hàng một cách đã có sắp đặt và tính toán trước của những chủ đầu tư gian trá?

• Một câu hỏi đặt ra đó là, khi ký kết các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng vay kiểu như trên thì sẽ xảy ra tình trạng rủi ro gì đối với khách hàng?
• Theo quy định của pháp luật, một giao dịch dân sự có dấu hiệu vi phạm do sai về mục đích và nội dung, vi phạm điều cấm của pháp luật như trênsẽ bị vô hiệu. Như nhiều bài phân tích tôi đã nói, khi bị vô hiệu vô hiệu, các bên phải hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh hay hợp đồng vay trá hình kiểu thế nhằm che giấu đi bản chất của một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.
• Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng và thiệt hại thực tế mà khách hàng phải chịu. Và cuối cùng thì, nhà khách hàng định mua, đất khách hàng định lấy có thể sẽ mãi mãi không bao giờ được nhìn thấy, công cuộc đi đòi lại tiền của chủ đầu tư là công cuộc kiện tụng, gian nan đầy thử thách mà khó nhìn thấy tia sáng ở cuối con đường.
• Hãy lưu ý rằng, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

CHẮC ĐẾN ĐÂY THÌ ANH CHỊ EM ĐÃ HIỂU PHẦN NÀO VỀ MỤC ĐÍCH CỦA BÀI VIẾT NÀY RỒI ĐÚNG KHÔNG? CUỐI CÙNG, TÔI VẪN MONG MUỐN SAU BÀI NÀY CÁC ANH CHỊ EM TỈNH TÁO ĐỂ ĐẦU TƯ THÔNG MINH HƠN!