I. Trường hợp 1: Chuyển nhượng căn hộ trên hợp đồng m.ua b.á.n
Trước khi tiến hành thủ tục m.ua b.á.n, chuyển nhượng, người b.á.n và người m.u.a cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của phòng công chứng được luật pháp Việt Nam quy định về chuyển nhượng m.ua b.á.n căn hộ chung cư.
Giấy tờ căn hộ của người b.á.n thông thường sẽ bao gồm:
+ HĐMB căn hộ và các phụ lục hợp đồng đi kèm. Nếu căn hộ đang v.ay ngân hàng thì phải làm thủ tục tất toán khoản v.ay để rút hợp đồng m.ua b.á.n ra.
+ Biên bản bàn giao căn hộ trong trường hợp căn hộ đã nhận bàn giao nhà.
+ Biên bản tất toán nghĩa vụ t.ài c.hính với chủ đ.ầ.u tư. Văn bản này thể hiện việc hoàn thành nghĩa vụ t.à.i ch.í.nh đối với chủ đ.ầ.u tư theo quy định tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Nếu như căn hộ chưa nhận bàn giao thì sẽ không có văn bản này.
+ Giấy xác nhận thông tin chuyển tiền, văn bản này thể hiện chính xác khoản tiền đã thanh toán cho chủ đ.ầ.u tư đến thời điểm hiện tại.
+ Đơn xin xác nhận (V/v chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ - Đối với căn hộ đã bàn giao) hoặc Đơn xin xác nhận (V/v chưa bàn giao căn hộ - Đối với căn hộ chưa nhận bàn giao)
+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của 02 vợ chồng bên bán hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn. Tất cả các giấy tờ này cần phải trùng khớp thông tin với HĐMB căn hộ khi ký kết với chủ đ.ầ.u tư.
+ Giấy ủy quyền toàn phần để cá nhân hoặc một tổ chức khác thay người b.á.n tiến hành các thủ tục chuyển nhượng nếu người b.á.n không trực tiếp tiến hành được thủ tục. Cũng có thể có trường hợp vợ ủy quyền toàn phần cho chồng để thực hiện toàn bộ các thủ tục ký chuyển nhượng căn hộ hoặc ngược lại.
Về phía người m.ua cần chuẩn bị Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, sổ hộ khẩu. Đối với căn hộ đang là HĐMB thì có thể đứng tên 1 hoặc nhiều người.
Khi hai bên đã đầy đủ các loại giấy tờ thì sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục m.ua b.á.n chuyển nhượng.
Sau đó phòng công chứng sẽ xuất bản một số loại giấy tờ:
+ Văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ chung cư. Số lượng văn bản sẽ khác nhau tùy thuộc vào yêu cầu của từng chủ đ.ầ.u tư.
+ Giấy ủy quyền trong trường hợp có bên thứ 3 tiến hành thủ tục các thủ tục tiếp theo thay cho người b.á.n và người m.ua.
+ Giấy tờ căn hộ và giấy tờ tùy thân của bên b.á.n và bên m.ua, mỗi loại 1 bản sao y công chứng để tiến hành thủ tục kê khai thuế và nộp thuế.
Bước tiếp theo là tiến hành thủ tục kê khai thuế và nộp thuế, hồ sơ khai thuế bao gồm:
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (1 bản)
+ Toàn bộ giấy tờ căn hộ bản sao y công chứng (1 bản)
+ Toàn bộ giấy tờ tùy thân của bên b.á.n và bên m.ua bản sao y công chứng (mỗi bên 1 bộ)
+ Văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ chung cư (1 bản gốc)
+ Giấy ủy quyền cho nếu có bên thứ 3 tiến hành thủ tục kê khai thuế và nộp thuế (1 bản gốc)
Sau khi Chi cục thuế tiếp nhận hồ sơ thì trả giấy hẹn trả Thông báo thuế, đến lịch hẹn khoảng 5 – ngày sau người khai thuế sẽ đến nhận thông báo thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân tại điểm thu ngân sách nhà nước gần đó.
Người nộp thuế sẽ nhận về 1 bản thông báo thuế bản gốc và 1 bản hóa đơn nộp tiền vào ngân sách nhà nước bản gốc.
Bước cuối cùng là Xác nhận chuyển nhượng, Hồ sơ lên cần thiết để lên chủ đ.ầ.u tư bao gồm:
+ Toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến căn hộ
+ Toàn bộ các giấy tờ liên quan đến ngân hàng (nếu có)
+ Văn bản chuyển nhượng bản gốc, số lượng theo quy định của từng chủ đầu tư
+ Giấy ủy quyền nếu có bên thứ 3 tiến hành thủ tục xác nhận chuyển nhượng thay cho Bên bán (1 bản gốc)
+ Thông báo thuế và hóa đơn đã nộp thuế (mỗi thứ 1 bản gốc và tùy thuộc yêu cầu của từng chủ đ.ầ.u tư có thể cần thêm bản sao y có công chứng)
+ Giấy tờ tùy thân của bên b.á.n và bên m.ua bản sao y công chứng. Chú ý nên mang theo bản gốc để đối chứng
Khi xác nhận chuyển nhượng xong, người m.ua sẽ được nhận lại văn bản chuyển nhượng có đóng dấu của chủ đ.ầ.u tư, giấy xác nhận chuyển nhượng do chủ đ.ầ.u tư cấp hoặc HĐMB mới mang tên người m.ua. Đến thời điểm này căn hộ đã hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của bên m.ua.
II. Trường hợp 2: Chuyển nhượng căn hộ trên Sổ đỏ
Để tiến hành thủ tục m.ua b.á.n chuyển nhượng các bên cần chuẩn bị một số loại giấy tờ như sau:
+ Người b.á.n chuẩn bị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và t.à.i s.ả.n gắn liền với đất, gọi tắt là sổ đỏ, chuẩn bị bản gốc. Nếu căn hộ đang v.ay ngân hàng thì cần phải tất toán với ngân hàng và làm thủ tục xóa thế chấp trên chủ đ.ầ.u tư.
+ Người b.á.n và người m.ua đều cần chuẩn bị Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của 02 vợ chồng bên b.á.n hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn.
Hai bên sẽ tiến hành thủ tục công chứng sang tên tại phòng Công chứng, sau đó phòng công chứng sẽ xuất bản 1 số loại giấy tờ như sau:
+ Sổ đỏ sao y công chứng (2 bản)
+ Giấy ủy quyền trong trường hợp có bên thứ 3 tiến hành thủ tục các thủ tục tiếp theo thay cho người b.á.n và người m.ua (2 bản)
Khi tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng căn hộ xong, bên b.á.n hoặc bên được ủy quyền sẽ kê khai hồ sơ thuế. Đối với căn hộ có sổ đỏ sẽ làm thủ tục tại bộ phân một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai của Quận (Huyện) nơi có bất động sản đó hoặc có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại Sở tài nguyên và môi trường.
Căn hộ có sổ đỏ sẽ phát sinh nhiều hơn loại phí hơn so với căn hộ không có sổ đỏ, trong đó bao gồm:
+ Thuế thu nhập cá nhân
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
+ Lệ phí trước bạ nhà đất
+ Phí thẩm định hồ sơ
+ Phí đăng ký và phí biến động tài
+ Phí làm phôi sổ
Hồ sơ lên để tiến hành thủ tục khai thuế căn hộ có sổ đỏ sẽ bao gồm tất cả các giấy tờ do phòng công chứng xuất bản kèm theo bộ tờ khai các loại thuế kể trên.
Thời gian hẹn trả thông báo thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất là 13 ngày theo đúng luật của nhà nước.
Nhận được thông báo thuế thì người kê khai thuế sẽ đi nộp thuế tại các điểm thu ngân sách nhà nước, sau thời gian từ 5 đến 7 ngày tiếp theo thì văn phòng đăng ký đất đai mới trả sổ đỏ cho người m.ua.
Thủ tục đóng các khoản phí khác và nhận sổ đỏ mới sẽ tiến hành tại văn phòng đăng ký đất đai, do số lượng người dân làm thủ tục sổ đỏ rất nhiều nên thời gian có thể kéo dài từ 17-25 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ thuế.
Trên đây là tổng quan về quy trình giao dịch chuyển nhượng của căn hộ Hợp đồng mua bán và căn hộ đã có sổ.
Sưu tầm và biên soạn bởi Nguyễn Thành Tiến
