Thị trường bất động sản Trung Quốc đang chuẩn bị cho một cuộc khủng hoảng ngày càng tồi tệ hơn tại China Vanke Co. do nhà nước hậu thuẫn , khi công ty xây dựng này đang phải vật lộn để thuyết phục các nhà đầu tư rằng họ có thể tránh được tình trạng vỡ nợ trong những tháng tới nếu không có dấu hiệu rõ ràng hơn về sự hỗ trợ của chính phủ.
Từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc và hiện là "người dẫn đầu" cho những khó khăn chung của quốc gia trong việc giảm bớt những khó khăn chung của thị trường bất động sản, Vanke đã lao dốc mạnh trên thị trường tín dụng và chứng khoán trong tuần này. Trái phiếu địa phương của công ty xây dựng này tiếp tục giảm vào thứ Tư với trái phiếu đáo hạn vào tháng 5 năm 2028 giảm tới 29 nhân dân tệ xuống còn 65 nhân dân tệ gây ra tình trạng tạm dừng giao dịch ngắn hạn.
Trái phiếu đô la đáo hạn năm 2027 của công ty cũng giảm sâu hơn nữa sau khi giảm kỷ lục 12 cents vào thứ Ba. Trái phiếu này được giao dịch ở mức giá thấp nhất khoảng 40 cents, mức thấp nhất kể từ tháng 1. Giá cổ phiếu của Vanke cũng giảm trong phiên giao dịch buổi chiều, với cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông giảm 5,8% xuống còn 3,90 đô la Hồng Kông, mức thấp nhất trong hơn một năm.
Những khó khăn của Vanke làm nổi bật những thách thức lớn hơn mà các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang phải đối mặt khi họ phải cân bằng giữa nỗ lực phục hồi thị trường nhà ở đang bị ảnh hưởng bởi tình trạng vỡ nợ kỷ lục của các nhà thầu xây dựng, đồng thời tránh sa lầy vào việc giải cứu các doanh nghiệp riêng lẻ. Tuần trước, những người am hiểu vấn đề cho biết Trung Quốc đang xem xét các biện pháp mới để vực dậy thị trường, chẳng hạn như trợ cấp lãi suất cho các khoản vay thế chấp mới. Tuy nhiên, tác động của các biện pháp nới lỏng vào tháng 9 năm ngoái đã mờ nhạt sau một thời gian phục hồi ngắn ngủi.
“Nếu trái phiếu của Vanke vỡ nợ vào thời điểm này, nó sẽ làm suy yếu hiệu quả của các chính sách cứu trợ của chính phủ”, Li Gen, người sáng lập Trung tâm Quản lý Quỹ Tư nhân Beijing G Capital, chuyên tập trung vào thị trường trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc, cho biết. “Điều này có thể đẩy nhanh tốc độ giảm giá nhà, và khả năng tín dụng của các nhà phát triển bất động sản nhà nước khác sẽ bị giám sát chặt chẽ.”
1. Trái phiếu đô la của Vanke lao dốc do lo ngại mới từ các nhà đầu tư
Hầu hết các ngân hàng toàn cầu đều có triển vọng ảm đạm về bất động sản Trung Quốc, vốn đã trải qua đợt sụt giảm doanh số mới kể từ quý II. UBS Group AG dự đoán giá nhà sẽ giảm ít nhất hai năm nữa. Tháng trước, Fitch Ratings cho biết doanh số bán nhà mới theo khu vực có thể giảm 15%-20% so với mức hiện tại trước khi thị trường ổn định trở lại.
Trong nỗ lực giảm thiểu tác động từ các vấn đề nợ nần, các cơ quan chức năng đang theo dõi sát sao người vay. Theo một báo cáo trên tờ Tin tức Chứng khoán Thượng Hải, các cơ quan quản lý tài chính đang tăng cường giám sát các vi phạm trên thị trường trái phiếu, tập trung vào các trường hợp công bố thông tin không đầy đủ liên quan đến tình trạng vỡ nợ, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Có trụ sở tại thành phố Thâm Quyến, miền Nam Trung Quốc, Vanke từ lâu đã được coi là chuẩn mực để đánh giá lập trường của chính phủ đối với lĩnh vực bất động sản. Cổ đông lớn nhất của Vanke, Tập đoàn Tàu điện ngầm Thâm Quyến (Shenzhen Metro Group Co. ), thuộc sở hữu nhà nước, đã cấp khoảng 30 tỷ nhân dân tệ (4,2 tỷ đô la) vốn vay cổ đông cho công ty xây dựng đang gặp khó khăn về tài chính này, một nguồn tài chính quan trọng giúp Vanke trả nợ trái phiếu và tránh được tình trạng vỡ nợ trong năm nay.
Tuy nhiên, phao cứu sinh đó đã bị lung lay kể từ tháng trước, khi cựu chủ tịch Xin Jie từ chức và cổ đông được nhà nước hậu thuẫn này ra tín hiệu thắt chặt các điều khoản vay cho Vanke. Trái phiếu đáo hạn năm 2027 đã mất hơn 40% giá trị trong tháng qua, một dấu hiệu cho thấy mối lo ngại ngày càng tăng của các nhà đầu tư về cách công ty sẽ xoay xở với khối nợ đáo hạn khổng lồ trong những tháng tới.
Theo tính toán của Bloomberg, khoảng 13,4 tỷ nhân dân tệ trái phiếu nội địa sẽ đáo hạn hoặc đáo hạn vào cuối tháng 6 năm sau. Con số này lớn hơn nhiều so với số tiền Vanke đang vay từ Shenzhen Metro, dựa trên thỏa thuận mới nhất của họ .
2. Trái phiếu Vanke Dollar của Trung Quốc giảm xuống mức thấp kỷ lục khi khủng hoảng trở nên tồi tệ hơn
Ngành bất động sản Trung Quốc lại phải chịu thêm một đòn giáng nữa sau khi China Vanke Co. đề xuất hoãn trả nợ trái phiếu địa phương, khiến một số trái phiếu của công ty này giảm xuống mức thấp kỷ lục và làm dấy lên lo ngại về thiện chí hỗ trợ của Bắc Kinh, ngay cả với những nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn lớn nhất.
Vanke, từng là công ty xây dựng lớn nhất cả nước về doanh số, đang tìm cách trì hoãn việc trả nợ gốc cho một trái phiếu trị giá 2 tỷ nhân dân tệ (283 triệu đô la) đáo hạn vào ngày 15 tháng 12, theo hồ sơ gửi lên sàn giao dịch thanh toán bù trừ Thượng Hải vào cuối ngày thứ Tư. Trái phiếu đô la của công ty đáo hạn vào năm 2027 đã giảm 17 cents vào sáng thứ Năm xuống còn khoảng 23 cents, mức thấp nhất kể từ khi phát hành vào năm 2017. Điều này khiến khoản lỗ của trái phiếu lên tới 60% chỉ trong tuần này.
Động thái bất ngờ của chủ đầu tư nhằm tìm cách trì hoãn việc trả nợ địa phương là một trở ngại nữa đối với ngành nhà ở, vốn vẫn đang chật vật phục hồi sau nhiều năm doanh số sụt giảm và tình trạng vỡ nợ hàng loạt của China Evergrande Group , Country Garden Holdings Co. và nhiều công ty khác. Vanke từ lâu đã được coi là một trong những công ty bất động sản lành mạnh hơn.
Đã có những dấu hiệu ban đầu cho thấy sự bất an lan rộng. Các nhà xây dựng khác chưa vỡ nợ cũng đang chịu áp lực, với trái phiếu đô la của Longfor Group Holdings Ltd. đáo hạn năm 2028 giảm 4 cents, đánh dấu mức giảm hàng ngày lớn nhất trong hơn hai năm.
“Nỗi sợ hãi cốt lõi của mọi người rất đơn giản”, Li Huan, đồng sáng lập công ty quản lý tài sản Forest Capital (Hong Kong) Ltd. cho biết. “Nếu một tên tuổi lớn như Vanke vỡ nợ hoặc buộc phải cắt giảm mạnh thì sự lây lan sang toàn bộ ngành bất động sản và thị trường tín dụng sẽ rất lớn”.
3. Trái phiếu đô la của Vanke lao dốc do lo ngại mới từ các nhà đầu tư
Cổ phiếu của công ty đã giảm tới 8,5% tại Hồng Kông xuống mức thấp kỷ lục, đẩy mức giảm kể từ mức cao nhất vào tháng 9 lên gần 40%. Chỉ số Bloomberg về cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã giảm 1,5%, kéo dài chuỗi giảm lên năm ngày, mức giảm dài nhất kể từ tháng 5 năm nay.
Công ty cho biết sẽ sắp xếp một cuộc họp với những người nắm giữ tiền nhân dân tệ vào ngày 10 tháng 12 để thảo luận về đề xuất này.
Vấn đề nợ nần chồng chất mà Vanke đang phải đối mặt đã trở thành thước đo quan trọng cho lập trường của Trung Quốc về lĩnh vực bất động sản, vốn đã là gánh nặng cho nền kinh tế trong nhiều năm qua. Các nhà hoạch định chính sách cần phải cân bằng một cách tinh tế giữa việc cố gắng vực dậy thị trường đang trì trệ mà không cần phải giải cứu từng doanh nghiệp riêng lẻ.
4. Nỗ lực hoãn trả nợ của Vanke diễn ra sau đợt bán tháo trái phiếu và cổ phiếu mạnh mẽ trong tuần này.
Leonard Law, chuyên gia phân tích tín dụng cấp cao tại Lucror Analytics Pte., cho biết: “Việc Vanke vỡ nợ cho thấy ý chí hỗ trợ ngành bất động sản của chính phủ đang suy yếu” và sẽ làm trầm trọng thêm sự suy thoái của ngành. “Điều này cũng sẽ khiến các nhà phát triển bất động sản khác khó phát hành trái phiếu để tái cấp vốn hơn.”
Hai trái phiếu đáo hạn vào tháng tới của nhà phát triển bất động sản này đã được định giá gần bằng mệnh giá - một dấu hiệu cho thấy các nhà đầu tư đang đặt cược rằng khoản nợ sẽ được thanh toán đúng hạn. Ngoài trái phiếu đáo hạn vào ngày 15 tháng 12, Vanke còn có một trái phiếu trị giá 3,7 tỷ nhân dân tệ đáo hạn vào ngày 28 tháng 12.
Cổ đông lớn nhất của Vanke, Shenzhen Metro Group Co., đã cấp khoản vay khoảng 30 tỷ nhân dân tệ cho công ty xây dựng đang gặp khó khăn về tài chính này - một nguồn tài chính quan trọng giúp Vanke trả nợ trái phiếu trong năm nay. Tuy nhiên, nguồn vốn này đã bị đặt dấu hỏi sau khi Shenzhen Metro ra tín hiệu thắt chặt các điều khoản vay cho Vanke, một trong những công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc.
Yao Yu, người sáng lập công ty khởi nghiệp xếp hạng tín dụng RatingDog có trụ sở tại Thâm Quyến, cho biết: "Việc gia hạn này thực sự gây bất ngờ cho thị trường", đồng thời nói thêm rằng sự hỗ trợ từ Shenzhen Metro "đột nhiên trở nên vô nghĩa".
Theo tính toán của Bloomberg, khoảng 13,4 tỷ nhân dân tệ trái phiếu nội địa của Vanke sẽ đáo hạn hoặc đáo hạn vào cuối tháng 6. Con số này lớn hơn nhiều so với số tiền Vanke đang vay từ Shenzhen Metro, dựa trên thỏa thuận mới nhất của họ.
Doanh số theo hợp đồng của Vanke trong 10 tháng đầu năm đạt khoảng 100 tỷ nhân dân tệ, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái. Tính đến tháng 9, Vanke nắm giữ khoảng 60 tỷ nhân dân tệ tiền mặt, so với khoảng 152 tỷ nhân dân tệ nợ ngắn hạn, theo ước tính của hai nhà phân tích Daniel Fan và Hui Yen Tay của Bloomberg Intelligence.
Các nhà phân tích của BI lưu ý rằng việc gia hạn trái phiếu "có thể làm giảm áp lực đáo hạn trong ngắn hạn, mặc dù khoảng 13 tỷ nhân dân tệ trái phiếu đáo hạn vào tháng 6 tới vẫn phải đối mặt với rủi ro gia hạn".
Trung Quốc đang xem xét các biện pháp mới để vực dậy thị trường nhà ở, chẳng hạn như trợ cấp lãi suất cho các khoản thế chấp mới, theo những người am hiểu vấn đề này cho biết tuần trước. Tuy nhiên, tác động của các biện pháp nới lỏng vào tháng 9 năm ngoái đã mờ nhạt sau một đợt phục hồi ngắn ngủi.
“Nếu trái phiếu của Vanke vỡ nợ vào thời điểm này, nó sẽ làm suy yếu hiệu quả của các chính sách cứu trợ của chính phủ”, Li Gen, người sáng lập Trung tâm Quản lý Quỹ Tư nhân Beijing G Capital, chuyên tập trung vào thị trường trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc, cho biết. “Điều này có thể đẩy nhanh tốc độ giảm giá nhà, và khả năng tín dụng của các nhà phát triển bất động sản nhà nước khác sẽ bị giám sát chặt chẽ.”
Hầu hết các ngân hàng toàn cầu đều có triển vọng ảm đạm về bất động sản Trung Quốc, vốn đã trải qua đợt sụt giảm doanh số mới kể từ quý II. UBS Group AG dự đoán giá nhà sẽ giảm ít nhất hai năm nữa. Tháng trước, Fitch Ratings cho biết doanh số bán nhà mới theo khu vực có thể giảm 15%-20% so với mức hiện tại trước khi thị trường ổn định trở lại.
Trong nỗ lực giảm thiểu tác động từ các vấn đề nợ nần, các cơ quan chức năng đang theo dõi sát sao người vay. Theo một báo cáo trên tờ Tin tức Chứng khoán Thượng Hải, các cơ quan quản lý tài chính đang tăng cường giám sát các vi phạm trên thị trường trái phiếu, tập trung vào các trường hợp công bố thông tin không đầy đủ liên quan đến tình trạng vỡ nợ, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
-----------------------------------------------
Trong chu kỳ kinh tế, dòng tiền đầu tư được luân chuyển giữa các loại tài sản đầu tư khác nhau để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện nay Sở giao dịch hàng hóa VN mới được cấp phép liên thông trên thị trường hàng hóa quốc tế và đầu tư trực tiếp trên các sàn hàng hóa thế giới với các sản phẩm thiết yếu như là: Đồng, Bạc, Cà phê, Đường, Nông sản …
