Theo công ty nghiên cứu bất động sản Tokyo Kantei, giá một căn hộ cao cấp mới tại Nhật Bản hiện đã vượt quá mức 10 năm thu nhập trung bình của người dân.
Tokyo Kantei đã khảo sát giá bán của các căn hộ manshon (loại căn hộ cao cấp trong các tòa nhà chung cư cao tầng) có diện tích 70 m² trên khắp cả nước. Kết quả cho thấy giá trung bình hiện đạt 45,5 triệu yen (tương đương khoảng 298.000 USD) mỗi căn.
Trong khi đó, thu nhập trung bình hàng năm của người Nhật chỉ khoảng 4,51 triệu yen (tương đương gần 28.900 USD). Điều này có nghĩa, để sở hữu một căn hộ mới, người dân cần tích lũy hơn 10,09 năm lương, so với tỷ lệ 9,66 năm của năm trước.
Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập (price-to-income ratio) ngày càng tăng là tín hiệu rõ ràng về sự khó khăn trong khả năng chi trả nhà ở tại Nhật Bản. Lạm phát gia tăng và tiền lương trì trệ càng làm sâu sắc thêm khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà. Theo ông Masayuki Takahashi, nhà nghiên cứu cao cấp tại Tokyo Kantei, “Chi phí nhà ở tăng nhanh hơn mức tăng lương, khiến việc sở hữu nhà trở nên thách thức hơn bao giờ hết.”
Xu hướng này không chỉ xảy ra tại các thành phố lớn như Tokyo, mà còn lan sang nhiều tỉnh thành khác. Các chủ đầu tư đang ngày càng tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp, nơi những người giàu vẫn có khả năng chi trả bất chấp giá nhà leo thang.
Tại Tokyo, giá trung bình một căn hộ mới đạt mức cao nhất cả nước, lên tới 105 triệu yen, tương đương 17,78 lần thu nhập trung bình năm. Xếp sau đó là Nagano (15,88 lần) và Kyoto (14,38 lần). Ngược lại, Yamaguchi là khu vực có giá nhà dễ tiếp cận nhất, chỉ gấp 6,46 lần thu nhập trung bình.
Nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao đến từ nhiều yếu tố như chi phí lao động, nguyên vật liệu, giá đất đều leo thang, cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của nhu cầu từ người mua nước ngoài. Việc đồng yen mất giá cũng góp phần thu hút khách ngoại đổ tiền vào bất động sản Nhật Bản trong năm qua.
Theo báo cáo Horizon III - Look Beyond the Norm của Knight Frank, Nhật Bản hiện là thị trường đầu tư bất động sản lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương tính đến quý II/2024. Chính sách tiền tệ nới lỏng mà Ngân hàng Trung ương Nhật Bản duy trì đã thúc đẩy dòng vốn mạnh mẽ chảy vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp.
Trong bối cảnh này, thị trường chung cư tại Nhật trở nên chọn lọc hơn. Các thương vụ mua bán tập trung vào những dự án cao cấp hoặc các căn hộ gần trung tâm thành phố. Ngoài ra, một số nhà đầu tư đã bắt đầu hướng đến lĩnh vực nhà ở cho người cao tuổi, tận dụng xu hướng già hóa dân số của Nhật Bản.
Ông Tetsuya Kaneko, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Nhật Bản, nhận định: “Bất động sản Nhật Bản vẫn duy trì được lợi suất tích cực, đặc biệt đối với những nhà đầu tư kỳ vọng vào tăng trưởng từ tiền thuê nhà.”
Tokyo Kantei dự báo, dù thu nhập trung bình có tăng lên, giá nhà khó có khả năng giảm trong tương lai gần. Lý do là sự chuyển dịch ngày càng mạnh mẽ sang các dự án bất động sản cao cấp và những căn hộ ở khu vực sầm uất. "Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập rất khó thu hẹp," ông Takahashi nhấn mạnh.
Ngay cả các đợt tăng lãi suất dự kiến từ Ngân hàng Trung ương Nhật Bản cũng được cho là không ảnh hưởng nhiều đến nhu cầu đối với căn hộ cao cấp. Theo Takahashi, lãi suất tăng có thể làm giảm khả năng chi trả của những người mua phân khúc trung bình và phổ thông – nhóm phụ thuộc vào vay thế chấp dài hạn. Tuy nhiên, với những người giàu có, thường thanh toán bằng tiền mặt, tác động sẽ rất hạn chế.
