Nguy cơ từ hiện tượng Tê giác xám - những nguy cơ về lỗ hổng chính sách tài chính tiền tệ nhưng bị phớt lờ. Từ đó làm tăng khối nợ khổng lồ dưới chuẩn Voi Trắng cho toàn nền kinh tế.
Bắt đầu từ nửa cuối năm 2020 khi các gói hỗ trợ doanh nghiệp covid được giải ngân : Thị trường tài chính phát triển nhanh và bùng nổ nhanh hơn nền kinh tế thực – mà ở đó - những phiên định giá cao trên thị trường chứng khoán nguyên trong năm 2021 và những tháng gần đây hoàn toàn phi lý.
Giá cổ phiếu tăng cao ngất ngưởng – trong khi hoạt động của phần lớn các doanh nghiệp ảm đạm và vẫn vô cùng khó khăn khi đồng thời xảy ra cả lạm phát - giá vật liệu tăng cao, và giảm phát - nhu cầu khách hàng thu hẹp do kết nối thông thương quốc tế còn hạn chế. Cùng với khủng hoảng đứt gãy logistics ảnh hưởng của chính sách Zero Covid của Trung Quốc và tác động chiến tranh Nga - Ukraina .
Giá “thị trường” phi lý không còn phản ánh giá trị thật của bàn tay vô hình - tức sự hội tụ giao nhau tự nhiên của cung cầu, mà tăng nhờ “hiệu ứng gộp” của những suy nghĩ giống nhau của hàng chục nghìn người. Ở đó họ bị chi phối bởi cảm xúc, những mối quan tâm bất chợt từ những thông tin dẫn dắt có chủ đích của những đội lái trên thị trường.
Sự chi phối này đã được nâng lên ở tầm nghệ thuật thông qua thao túng tâm lý đám đông bởi các công cụ mạng xã hội đã phát triển vượt bậc và vô cùng tinh vi trong những năm gần đây khác với kỳ bong bóng chứng khoán chu kỳ trước - xảy ra năm 2007,2008.
“Bùng nổ” và “Tan vỡ” gây tổn hại kinh tế lớn bắt đầu từ cung tín dụng “theo chu kỳ”, với mức tăng trưởng nhanh và dễ cấp vốn trong giai đoạn bùng nổ - các gói hỗ trợ tín dụng phục hồi doanh nghiệp sử dụng sai - tiếp theo là sự thiếu hụt tín dụng trong thời kỳ giảm tốc gây ra tan vỡ.
Thời điểm “Bùng nổ” luôn tồn tại sự phấn khích phi lý trí ở các thị trường tài sản như coin, forex, chứng khoán và đặc biệt thị trường BĐS, và làm bom nợ Voi trắng trên các bảng cân đối ngân hàng và các tập đoàn Khủng long tăng lên vượt ngưỡng. Và khi chính phủ nhìn thấy nguy cơ vỡ bong bóng nợ - tín dụng – trái phiếu, sẽ lập tức can thiệp và làm hiển lộ ra những khoản vay tín nhiệm dưới chuẩn khổng lồ điển hình như FLC và Tân Hoàng Minh mới đây.
Khi “Lòng tham” nhân danh cho “Cơ hội”
Khi nhân viên bán hàng BĐS nói với bạn : Bạn chỉ cần có 20% giá trị, ân hạn gốc 12-24 tháng; 80% còn lại sẽ do ngân hàng giúp bạn. Nếu bạn chưa chứng minh được thu nhập – sẽ có cách, có ngay ai đó hợp thức hóa hồ sơ, chứng minh bạn đủ điều kiện vay nợ là khởi đầu của nguồn cơn câu chuyện.
Khi thị trường up trend, các APP chứng khoán lập tức mời chào bạn - cấp ngưỡng Margin và thúc giục bạn không nên bỏ lỡ cơ hội x3, x5 tài khoản, mà không cần bỏ nhiều vốn là phần giữa của câu chuyện.
Mỗi khi bạn ra giao dịch ngân hàng, hoặc thậm chí nhân viên ngân hàng biết rõ số tiền trong tài khoản của bạn, liên tục điện thoại vồn vã nhiệt tình mời bạn chuyển đổi tiền gửi sang tiền đầu tư vào trái phiếu “dưới chuẩn” nhưng dán nhãn đạt chuẩn bởi ngân hàng và các tổ chức tín dụng - với lãi suất cao hơn - là phần cuối của câu chuyện.
Một câu chuyện, một khát vọng “thu lời thật nhiều mà chẳng phải làm gì, bạn chỉ cần ngồi đợi tiền đẻ ra tiền”, và ai cùng muốn mình có mặt trong câu chuyện ấy.
Bom nợ tích lũy và khi bom nợ vượt ngưỡng, tín dụng thắt lại, tức kết thúc 1 chu kỳ nợ dài hạn khi chứng khoán mất 20%-30% điểm giá trị, các tài sản bị mang ra thanh lý. Phần lớn là tài sản thế chấp dạng BĐS, giá cả tụt xuống, người đã mua trước đó ở mức giá cao sẽ cố gắng găm giữ tới khi nào còn thở được, người muốn mua muốn đợi giá giảm sâu hơn. Cung không gặp cầu – giao dịch ảm đạm, điều đó có nghĩa là bds đóng băng, kết thúc 1 chu kỳ.
Bom nợ nằm trên hệ thống ngân hàng : Các ngân hàng luôn có xu hướng tài trợ vốn cho bất kỳ hoạt động nào mà những người chủ sở hữu thấy phù hợp – thường là các hoạt động của chính họ - và cánh tay thường nối dài sang bất động sản ở đó có các công ty BĐS liên kết hoặc trực thuộc luôn hệ sinh thái ngân hàng đó.
Bom nợ nằm trên thị trường chứng khoán : Khối lượng giao dịch trong 2 năm bằng gần cả thập kỷ trước đó, và khối lượng giao dịch một ngày còn lớn hơn cả sàn giao dịch chứng khoán Singapore!.
“Dường như không ai làm việc. Tất cả mọi người đều nói về cổ phiếu. “
Số lượng tài khoản chứng khoán/đầu người chính thức cán mốc 5% tháng 4/2022 trong một điều kiện nền kinh tế không hề phát triển bình thường - vẫn đang phải gắng gượng phục hồi sau các đợt giãn cách xã hội dài – là một điều bất bình thường nhưng được truyền thông đưa tin không những hết sức bình thường mà còn là thành tích nổi bật.
Tất cả cùng hô hào nhấn mạnh “triển vọng tăng trưởng” sẽ tiếp tục khi mà tỷ lệ số người Việt tham gia đầu tư chứng khoán này đạt được sớm hơn hẳn 3 năm với mục tiêu mà Chính phủ đã đặt ra 5% dân số đầu tư vào chứng khoán vào năm 2025.
Và tất nhiên kết quả: thị trường đuối sức và tuột dốc, việc của chính phủ là công cáo, điều chỉnh chính sách và ngăn không cho nó sụp đổ.
Nguyên nhân - tích lũy bom nợ ở kênh huy động trái phiếu đã lộ rõ nguy hiểm khi đạt 1,2 triệu tỷ đầu năm 2022:
Rút kinh nghiệm ở cuối chu kỳ trước – hậu khủng hoảng kinh tế thế giới 2008 mà Việt Nam phải trả giá giai đoạn năm 2012-2014 bằng sáp nhập một số ngân hàng 0 đồng bởi các khoản nợ xấu không thể hoàn trả treo trên bảng cân đối của ngân hàng chuyển sang công ty mua và xử lý nợ VAMC. Sau đó các ngân hàng đã áp dụng BASEL II, III đều đã giới hạn các khoản vay tài trợ trung hạn, dài hạn hơn chu kỳ trước. Và để đáp ứng- lấp vào chỗ trống nhu cầu này bằng mở ra kênh trái phiếu doanh nghiệp, tuy nhiên kênh này nhanh chóng đã lộ ra những lỗ hổng và bị doanh nghiệp lợi dụng để trục lợi.
Nhà nước luôn sử dụng hệ thống ngân hàng để vận hành điều tiết tài chính hiệu quả vào nền kinh tế và mục tiêu tối thượng là kích thích sản xuất hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu và các công trình, dự án đầu tư công hiệu quả. Điều đó sẽ khiến cho các doanh nghiệp đi vay phải giải trình, chịu sự kiểm soát dưới các chuẩn mực tài chính khắt khe đã Basel hóa sau khủng hoảng 2008.
Vì lẽ đó các doanh nghiệp tích cực phát hành trái phiếu, và đặc biệt vận dụng sự liên thông - dùng nguồn tiền huy động trái phiếu nhằm mở rộng thị trường chứng khoán. Những thị trường này giúp họ thoát được tầm nhìn - kiểm soát của chính phủ.
Và thật không may số tiền huy động được thị trường trái phiếu doanh nghiệp từ năm 2019-2022 lên tới con số khổng lồ: gần 1,2 triệu tỷ – chính là huy động từ nguồn lực tiết kiệm xã hội từ dân, trong khi ở chu kỳ trước chỉ khoảng 150-200 nghìn tỷ. Trong đó có con số không hề nhỏ là trái phiếu dưới chuẩn và dùng để đầu cơ tài sản – bất động sản và chứng khoán, làm gia tăng cung tiền M2.
Chúng ta phải hiểu rằng tín dụng – khoản vay cung cấp bởi ngân hàng, phát hành trái phiếu, chứng khoán cũng chính là phát hành thêm các “đơn vị tiền tệ” mới được ghi nhận trên hệ thống máy chủ tài chính chung, và đây là nguyên nhân chính gây ra lạm phát. Con số ước khoảng 8 triệu tỷ vay – 9 triệu tỷ tổng dư nợ tiền gửi trên toàn bộ hệ thống ngân hàng năm 2019 so với con số 10 triệu tỷ nợ vay và hơn 11 triệu tỷ tiền gửi 2022 thể hiện sự gia tăng nhanh của cung tiền.
Quy tắc thị trường chứng khoán không áp đặt bất cứ một kỷ luật cổ đông rõ ràng nào lên doanh nghiệp, các kỳ đại hội cổ đông chỉ mang tính hình thức và hầu như không quan tâm đến sự tồn tại của các cổ đông nhỏ lẻ nhưng đông đảo.
Các “Đại gia” thường sử dụng kỹ thuật “kim tự tháp”, xếp các công ty đã được niêm yết theo thứ tự từ trên xuống để có thể kiểm soát các công ty ở đáy kim tự tháp với khoản vốn rất nhỏ. Sau đó dùng tiền huy động từ trái phiếu – làm công cụ lái các doanh nghiệp đáy tháp - họ lột sạch tiền mặt và những tài sản khác từ doanh nghiệp này, tiêu diệt các nhà đầu tư thiểu số F0, ví dụ điển hình FLC – FAROS.
Thủ pháp bơm giá tài sản bằng công bố các dự án được cấp cho công ty tư nhân, và bơm vào các doanh nghiệp niêm yết các thông tin tích cực và báo cáo kiểm toán đã được thổi phồng - không chỉ xảy ra ở các tập đoàn hàng đầu mà còn ở vô số công ty nhỏ - cổ phiếu rác – mang lại cơ hội kiếm lời cho những người thạo tin nội bộ - giao dịch nội gián. Thông qua việc mua cổ phiếu của các công ty sắp nhận tài sản – chưa công bố ra ngoài – khi giá thấp, và bán ra thu lời giá cao “bất chính” khi công ty niêm yết có tài sản đã được công bố đi kèm thổi giá thông qua tin đồn và cộng hưởng từ truyền thông đặt trước.
Và khi những cổ phiếu đã được làm giá - thổi phồng giá trị, cùng với trái phiếu doanh nghiệp dưới chuẩn lại được mang thế chấp ngân hàng - đổi tiền giấy lấy tiền thật đúng theo luật định. Và tiền thật đó lại mang đi đầu cơ thổi giá bất động sản, tiếp tục quay tiếp vòng lặp Bất động sản & Chứng khoán & Trái phiếu ở trên gia tăng “giá trị ảo” - làm hệ thống tài chính tích lũy nhanh nhiều nguy cơ nợ xấu – Voi trắng, uy hiếp trực diện đến ổn định vĩ mô – nguy cơ vỡ nợ dây chuyền.
Và đó là lúc chính phủ bắt buộc phải ra tay cho dù trước đó doanh nghiệp đã vô cùng gắn kết mật thiết với nền kinh tế các địa phương, quảng bá là hùng mạnh tới mức “quá lớn để không thể sụp đổ”. Nhưng nó đã sụp đổ.
Ở đây chúng ta thấy Nhà nước đang thực thi các biện pháp quyết liệt nhằm ngăn chặn 1 điều : Ngăn đà tăng của lạm phát.
Các tập đoàn với lòng tham của mình sử dụng tiền huy động từ dân cho việc đầu cơ, làm giầu bằng cách “tay không bắt giặc “ - sau đó xuất hiện nguy cơ vỡ nợ, nợ được nhà nước gánh đỡ bằng cách bơm thêm tiền vào – thông qua gia hạn tín dụng, đảo nợ, tăng cung tiền trên thị trường vốn mở v.v. - lại làm gia tăng lạm phát.
Và lạm phát chính là số tiền người dân lao động tầng lớp cuối bị “đánh cắp” bởi chính lòng tham của các tập đoàn đầu cơ dẫn đầu. Siêu lợi nhuận khủng hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng của cổ phiếu đã biến thành tài sản cá nhân trong các đợt bull run, bull trap – không phải trả một đồng thuế thu nhập cá nhân nào - còn doanh nghiệp rỗng ruột khi down trend kết thúc 1 chu kỳ thì ngân hàng và cổ đông chịu, nhưng dĩ nhiên ngân hàng sẽ không chịu, và sẽ chuyển phần “lỗ” này sang người dân bằng lạm phát.
Kinh nghiệm từ các quốc gia không thể thoát bẫy thu nhập trung bình, không thể chống chọi qua mỗi kỳ khủng hoảng tài chính cho thấy. Thảm họa kinh tế sẽ xảy ra - năng lực phát triển của một quốc gia bị thách thức khi những doanh nhân “thành công rực rỡ” của đất nước chỉ là những tay buôn tài sản, không phải là những người phát triển năng lực công nghệ, hoặc chỉ là đội lốt phát triển công nghệ lấy ưu đãi chính sách.
Ở đó, khi tỷ trọng nền kinh tế BĐS chiếm phần lớn nhưng giá nhà lại vượt quá với số đông, và tinh thần kinh doanh của doanh nhân nói chung với những mục đích phần lớn không mang lại lợi ích quốc gia - nâng cao năng lực cạnh tranh và vị thế công nghệ quốc gia trên thị trường quốc tế.
Để dọn sạch cổ phiếu rác, trái phiếu dưới chuẩn, nợ xấu đã phát sinh của chu kỳ này, Chính phủ đang can thiệp, tái sử dụng các biện pháp can thiệp - lẽ ra kết thúc sau đỉnh VnIndex 1200 điểm tháng 4 năm 2018, nhưng do covid và việc nới lỏng tiền tệ đã diễn ra khi ứng phó khủng hoảng covid - nên đã kéo dài cái đỉnh này thêm 3 năm. Tức sau khi VnIndex lên 1500 điểm - đỉnh bong bóng CK – và sẽ đạt đáy sâu nhất trong năm 2022 hoặc 2023 tùy theo ứng phó điều chỉnh chính sách tiền tệ và giải ngân đầu tư công của nhà nước trong 2 năm này.
Như vậy hiện tượng Ảo ảnh thịnh vượng phù hoa của cuối chu kỳ này có nguyên nhân lớn là kỳ vọng vào lực đẩy BĐS.
Động lực cho NIỀM TIN tăng giá bất động sản thời gian qua như sau :
1. Thứ nhất : Đó là kỳ vọng Hóa hổ - sự dịch chuyển FDI do tác động truyền thông của Trump trong thương chiến thương mại với Trung Quốc từ năm 2019-2020. Các tập đoàn cùng các nhóm công ty có thông tin hậu trường đồng loạt quây tôn nhiều khu đất, “hứa đầu tư” xuống nhiều tỉnh thành.
2. Thứ 2 : Khi Mỹ in tiền chống đỡ khủng hoảng Covid - xuất khẩu lạm phát khắp thế giới, thì Việt Nam cũng phải tăng thêm cung tiền, điều này dẫn đến hiệu ứng truyền thông các tập đoàn BĐS và đội lái BĐS mua tin đăng bài “BĐS là kênh trú ẩn tránh lạm phát”, thậm chí còn cho rằng “BĐS là phương cách hấp thụ lạm phát”.
3. Thứ 3 : Việc chính phủ đồng thời vừa giải ngân vừa công bố gói đầu tư công 3 triệu tỷ tới 2025 - đổ mạnh tiền xuống hạ tầng xuống cao tốc bắc nam – cao tốc liên vùng – liên tỉnh trong năm 2021-2022. Đã thực sự đã mở ra nhiều không gian phát triển mới, tức giúp cho nhiều khu vực đất – BĐS từ vị trí khỉ ho cò gáy – tức sản phẩm tiềm năng, thành BĐS vị trí đắc địa, có người qua lại – tức sản phẩm có giá trị, giá lên bằng lần.
4. Thứ 4 : Việc siết nguồn cung : truy tố các dự án giao đất - phần lớn trong 10 năm qua - không qua đấu giá, hủy bỏ các dự án đổi đất lấy hạ tầng, ngưng cấp phép mới các dự án ở hầu hết các trung tâm TP lớn v.v. Đã khiến cho các đội lái tạo ra phong trào đầu tư nhà đất ở trung tâm không còn dư địa phát triển do bóp cung, lan ra các địa phương, cả ở nông thôn, thậm chí cả những khu vực hẻo lánh - không hề có tiềm năng thu hút di dân cơ học.
Và vẫn như mọi khi : lúc xuất hiện các tập đoàn bị xé ra, M&A, đổi chủ, xuất hiện các ngân hàng thuộc danh sách theo dõi đặc biệt, buộc phải tái cơ cấu là thời điểm báo hiệu những năm tháng khó khăn của thị trường BĐS. Những người làm BĐS sẽ phải trở về với mục đích tối thượng của ngành BĐS đó chính là giúp người dân được An Cư và giúp Doanh nghiệp dễ dàng có tư liệu nhà xưởng để sản xuất.
Cảm ơn các bạn đã đọc. Nếu thấy hữu ích vui lòng SHARE để khích lệ sự chia sẻ của các tác giả khác đến với Group.
Các bạn đọc tham khảo loạt bài cũ : Lược sử Bất động sản Việt Nam, link ở trong bài liên quan
