Bí kíp đầu tư bất động sản cho thuê - Tạo dòng tiền thụ động ổn định (Phần 1)

Có rất nhiều mô hình khác nhau trong đầu tư bất động sản (BĐS) cho thuê, phổ biến nhất là xây căn hộ dịch vụ (CHDV), khách sạn, văn phòng (VP), phòng trọ…

Những chủ đầu tư (CĐT) thường xây nguyên toà rồi cho một đơn vị thuê nguyên căn hoặc CĐT trực tiếp khai thác kinh doanh. Việc này đem lại sự ổn định lâu dài, giúp CĐT có thu nhập thụ động tốt để tiếp tục đầu tư vào việc mua bán BĐS hoặc kinh doanh lĩnh vực khác. Tuy nhiên, đối với những CĐT không có kinh nghiệm và kiến thức trong quản lý khai thác vận hành tòa nhà thì việc cho các Công ty chuyên quản lý tòa nhà thuê lại có lợi hơn rất nhiều so với việc tự kinh doanh. Vì sao?

Hầu như CĐT nào cũng thuê công ty thiết kế, xây dựng để họ tư vấn thiết kế theo mô hình mà CĐT muốn. Việc này đôi khi làm CĐT bị đội chi phí mà giá cho thuê ko cao dẫn đến việc đầu tư ko hiệu quả. Bởi vì Đơn vị quản lý vận hành mới hiểu rõ nhu cầu của khách hàng, có kinh nghiệm cũng như kiến thức trong việc vận hành, bảo trì tòa nhà trong quá trình cho thuê. Do đó Đơn vị quản lý vận hành biết đầu tư như thế nào là hợp lý, tối ưu hoá chi phí và nguồn lợi nhuận thu về. Còn công ty thiết kế, xây dựng chỉ nên là bên triển khai ý tưởng ra thực tế theo đúng mô hình và tầng lớp khách hàng hướng đến.

Mỗi mô hình kinh doanh hoàn toàn khác nhau theo từng thị trường: Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Đà Lạt, HCM v.v… Tiếp đến là: đất hẻm, hẻm to hẻm nhỏ, mặt tiền, mặt tiền đường nhỏ, đường lớn, đường lộ, gần khu CN hay trung tâm ....

Đơn cử xây căn hộ dịch vụ (CHDV) thì hướng tới đối tượng khách hàng phân khúc nào? Giá cho thuê bao nhiêu? để có mức đầu tư tương ứng. Trường hợp đất ở vị trí tập trung chủ yếu khách hàng phân khúc 6-8tr/tháng mà mức đầu tư cho thuê nhắm đến đối tượng 12-18tr/tháng thì chắc chắn trống nhiều và không được giá. Như vậy là lãng phí chi phí đầu tư.

Rồi không phải cứ đất mặt tiền là phải xây văn phòng cho thuê. Nếu đường nhỏ, không có chỗ đậu xe ô tô, việc lưu thông khó khăn, hay kẹt xe thì ko công ty nào muốn thuê văn phòng (VP) ở đó, dẫn đến xây ra nhưng kiếm khách khó khăn hoặc cho thuê giá thấp.

Đối với CHDV thì lượng khách ra vào thấp hơn phòng trọ, khách sạn hay VP, khách nước ngoài thì mức đầu tư và phong cách thiết kế khác khách VN, v.v…

Ngoài ra, hệ thống máy lạnh phải thiết kế như thế nào để đủ lạnh mà ko ảnh hưởng đến người sử dụng, đối với VP thì dùng hệ máy lạnh như thế nào để khách thuê tương lai thuận tiện trong việc bố trí, lắp đặt bàn ghế, ngăn chia không gian? Hệ thống điện cho văn phòng cũng khác với mô hình cho thuê để ở hoặc khách sạn.

Đối với khách sạn thì việc khách ở ngắn hạn khác khách ở dài hạn. Nên các vật dụng, đồ dùng trong căn hộ, phòng trọ cho thuê cũng phải phù hợp và hướng đến việc sống lâu dài.

Mô hình văn phòng thì tolet, cầu thang bộ, thang thoát hiểm, thang máy bố trí như thế nào để tăng diện tích sử dụng, thuận tiện lưu thông. So với bố trí mặt bằng của căn hộ, phòng trọ là hoàn toàn khác nhau. Hệ thống nước, hệ thống thải mô hình thuê để ở thì mức độ đầu tư so với VP cũng ở tầm khác nhau.

Có những thứ cần phải đầu tư kỹ, loại tốt, bền nhưng cũng có những thứ, chỉ cần đầu tư mức tương đối, có thể thay mới sau này, nhằm giúp toà nhà luôn ở trong tình trạng mới và tốt thì hiệu quả hơn là cái gì cũng đầu tư tốt hết. Còn nếu đầu tư cơ sở vật chất tệ quá thì lại nhanh hỏng, ko cho thuê được giá tốt.

Vậy tối ưu như thế nào, lựa chọn phân khúc, mô hình nào để xây cho thuê, ngoài việc có một đơn vị thiết kế, xây dựng tốt, CĐT nên làm việc với một đơn vị khai thác vận hành chuyên nghiệp ngay từ đầu, như vậy sẽ tiết kiệm thời gian tìm kiếm khách, xây dựng đúng mô hình, tránh được việc lãng phí tiền bạc không đáng có.

Việc xây mới cũng khác với cải tạo, có CĐT mua những toà nhà cũ về cải tạo, nhưng chi phí cải tạo đôi khi lại cao hơn cả xây mới. Vì không phải toà nhà nào cũng phù hợp để cải tạo lại.

Trong quá trình tư vấn đầu tư và đi thuê để khai thác, mình đã xem khá nhiều toà nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ… đã được đầu tư rất tốn kém nhưng lại cực kỳ khó cho thuê. Có những toà nhà đã để trống rất lâu, hoặc người thuê cứ trả nhà, thay đổi liên tục vì không phù hợp, mức giá thuê cao do đầu tư cao... Dẫn đến nguồn thu không ổn định, bền vững, lãng phí tiền bạc rất lớn.

Vậy nên, mình sẽ chia sẻ sâu hơn trong phần tiếp theo, để các CĐT cũng như người đi thuê tham khảo, biết đánh giá cái nào phù hợp để tránh lãng phí trong quá trình đầu tư.

Nguồn: Lê Mai Huệ Viên