Một dự án xuất hiện ở cả khoản vay, hàng tồn kho và thương vụ giúp lợi nhuận An Gia tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026 đó là The Gió Riverside.
Nay, An Gia tiếp tục thông qua việc dùng gần như toàn bộ phần vốn tại Đông Nam doanh nghiệp phát triển dự án để bảo đảm nghĩa vụ tại VPBank. Muốn hiểu bước đi này, cần nhìn lại chuỗi thay đổi sở hữu và những con số đi cùng nó.
🏦 Gần toàn bộ vốn tại Đông Nam được đưa vào tài sản bảo đảm
HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) đã thông qua các nội dung liên quan đến việc thế chấp phần vốn góp tại Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ Thương mại Đông Nam cho VPBank.
Phần vốn được thế chấp chiếm 99,978% vốn điều lệ Đông Nam, nhằm bảo đảm toàn bộ nghĩa vụ của Đông Nam tại ngân hàng này.
Đây là phần vốn góp trong doanh nghiệp. Tỷ lệ gần 100% nói lên quy mô phần sở hữu được dùng làm bảo đảm; thông tin được cung cấp chưa nêu giá trị nghĩa vụ tín dụng cụ thể của lần thế chấp này.
Ở thời điểm cuối tháng 6/2026, An Gia có hơn 1.000 tỷ đồng tiền gửi tại VPBank, đồng thời có khoản vay gần 830 tỷ đồng tại đây. Trong số đó, hơn 700 tỷ đồng liên quan đến The Gió Riverside.
Dự án cũng chiếm phần lớn hàng tồn kho của An Gia: hơn 3.100 tỷ đồng trong tổng số gần 3.500 tỷ đồng. Tổng hàng tồn kho tăng gần 10 lần.
🔎 Trước khi thế chấp là một chuỗi thay đổi sở hữu
Ngày 29/5/2026, An Gia hoàn tất nhận chuyển nhượng hơn 10,8 triệu cổ phiếu CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát, tương ứng 60,01% vốn điều lệ, với tổng giá trị hơn 108 tỷ đồng.
Giao dịch đưa tỷ lệ sở hữu của An Gia tại Lộc Phát từ 39,98% lên 99,99%. Lộc Phát là pháp nhân trong nhóm doanh nghiệp phát triển The Gió Riverside, có liên quan đến Đông Nam.
Sau giao dịch, Lộc Phát chỉ còn hai thành viên góp vốn, nên sẽ thực hiện thủ tục chuyển từ công ty cổ phần sang công ty TNHH hai thành viên trở lên. An Gia đồng thời tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp này thêm gần 955 tỷ đồng, lên gần 1.135 tỷ đồng.
Bước tiếp theo là thủ tục sáp nhập Lộc Phát vào Đông Nam. Theo phương án này, Lộc Phát chấm dứt hoạt động và Đông Nam trở thành công ty con trực tiếp của An Gia.
Đến ngày 30/6, toàn bộ tài sản, nợ phải trả và lợi ích của cổ đông không kiểm soát thuộc nhóm Lộc Phát - Đông Nam đã được hợp nhất vào báo cáo tài chính của AGG.
💰 Doanh thu giảm, vì sao lợi nhuận vẫn tăng hơn ba lần?
Nửa đầu năm 2026, An Gia ghi nhận doanh thu thuần hơn 137 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng lại đạt gần 278 tỷ đồng, gấp hơn ba lần.
Hai con số đi ngược chiều nhau, và thương vụ liên quan đến Lộc Phát - Đông Nam là phần quan trọng để giải thích.
Khi giành quyền kiểm soát nhóm doanh nghiệp này, An Gia đánh giá lại khoản đầu tư 39,98% đã nắm giữ trước đó. Theo công ty, chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị ghi sổ theo phương pháp vốn chủ sở hữu là hơn 165 tỷ đồng. Khoản này được hạch toán vào doanh thu hoạt động tài chính.
Nhờ đó, doanh thu hoạt động tài chính bán niên đạt hơn 212 tỷ đồng, gấp 3,5 lần cùng kỳ.
An Gia còn ghi nhận gần 140 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ vào thu nhập khác, sau khi xác định giá phí hợp nhất và giá trị hợp lý của tài sản thuần tại ngày đạt quyền kiểm soát.
Các khoản ghi nhận từ thương vụ M&A là nguyên nhân chính giúp lợi nhuận tăng mạnh. Vì vậy, mức tăng lợi nhuận này cần được đọc cùng nguồn hình thành của nó: phần lớn đến từ giao dịch đầu tư và hợp nhất doanh nghiệp.
📌 Một dự án, nhiều con số cần đặt cạnh nhau
Đông Nam được thành lập năm 2004, đặt trụ sở tại phường Đông Hòa, TPHCM và hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cuối năm 2025, doanh nghiệp có vốn điều lệ 1.135 tỷ đồng, hiện ông Phạm Tiến Thông là người đại diện pháp luật.
Cũng vào cuối năm 2025, HĐQT An Gia từng thông qua việc ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ tư vấn quản lý với Đông Nam, giá trị tối đa 420 tỷ đồng.
Nhìn toàn bộ chuỗi giao dịch, The Gió Riverside gắn với nhiều thay đổi tại An Gia: nâng sở hữu, tăng vốn, sáp nhập pháp nhân, ghi nhận thu nhập từ M&A và sử dụng phần vốn góp làm tài sản bảo đảm.
Điều đáng theo dõi tiếp là dự án sẽ chuyển thành doanh thu và dòng tiền như thế nào. Bởi ở thời điểm cuối tháng 6, hơn 3.100 tỷ đồng vẫn nằm trong hàng tồn kho tại The Gió Riverside, còn phần lớn mức tăng lợi nhuận bán niên được giải thích bằng các khoản ghi nhận từ thương vụ M&A.
