Từ ngày 15/9/2025, Thông tư 14 chính thức có hiệu lực, thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay.

[​IMG]

 ​

Điều này quan trọng vì?
Các khoản cho vay sẽ không còn được áp dụng cùng một tỷ lệ rủi ro như trước, mà sẽ được chia nhỏ theo từng loại hình tài sản, từng nhóm khách hàng và điều kiện cụ thể của khoản vay.
Trước khi đọc kĩ hơn thì ta cần biết sơ mấy thuật ngữ:
- "Hệ số rủi ro", tức RW, phản ánh mức độ rủi ro của loại tài sản. Càng cao càng xấu.
- "Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm" tức LTV, ý nghĩa là người vay đặt cọc nhiều hay ít. LTV càng thấp càng tốt.
- Thường là LTV thấp thì RW có thể thấp đi
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cách các ngân hàng quản lý hệ số an toàn vốn (CAR - Capital Adequacy Ratio)
CAR là tỷ lệ giữa vốn tự có của ngân hàng và các khoản cho vay rủi ro.
- Nếu ngân hàng cho vay nhiều vào lĩnh vực hệ số rủi ro cao, CAR sẽ giảm
- Nếu CAR quá thấp, ngân hàng có thể bị giới hạn lượng tiền có thể tiếp tục cho vay hoặc buộc phải tăng vốn điều lệ.
=> Do đó, hệ số rủi ro (được Nhà nước quy định cho từng loại khoản vay) sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho vay, lãi suất, và quyết định lựa chọn khách hàng của ngân hàng.

Giờ ta xem các thay đổi đổi với các phân khúc
1. Nhà ở xã hội = con cưng
Thông tư 14 dành ưu đãi rất lớn cho các khoản vay liên quan đến nhà ở xã hội:
- Nếu "tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp thấp" tức LTV (Loan-to-Value) dưới 40%, ngân hàng chỉ cần tính khoản đó với hệ số rủi ro 20%.
- Ngay cả khi tỷ lệ cho vay LTV cao hơn, hệ số này vẫn chỉ từ 35% đến tối đa 50% rất thấp so với bất động sản thông thường.
Điều này có nghĩa là:
- Ngân hàng tốn ít vốn hơn để cho vay nhà ở xã hội;
- Có thể hạ lãi suất;
- Dễ phê duyệt hồ sơ hơn
Nay đối với ngân hàng, động lực để cho vay vào NOXH rõ ràng:
- Vừa đáp ứng định hướng của nhà nước về nhà ở cho người thu nhập thấp;
- Vừa tối ưu hóa hệ số an toàn vốn (CAR), nhờ hệ số rủi ro thấp thấp.
2. Nhà ở thương mại: Rủi ro không đổi, vẫn tính như cũ
Với nhà ở thương mại thông thường, mức hệ số rủi ro được giữ nguyên như cũ từ 25% đến 100%, tùy theo khả năng trả nợ của người vay và tỷ lệ cho vay - LTV.
cụ thể hơn:
- Khoản vay có LTV thấp (dưới 40%) và người vay có thu nhập ổn định sẽ chỉ chịu HSRR khoảng 25-30%;
- Ngược lại, nếu LTV cao (80-90%) và thu nhập người vay hạn chế, HSRR có thể lên tới 80-100%.
Nói cách khác, mặt bằng rủi ro của tín dụng bất động sản dân dụng nhìn chung không thay đổi nhiều, ngoại trừ phân khúc NOXH được hưởng chính sách rõ rệt hơn
3) Bất động sản thương mại: “Không đủ chuẩn” sẽ bị đánh giá rủi ro rất cao,
Sẽ áp lực cho phân khúc khách sạn, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp để cho thuê
Chuẩn tín dụng cho nhóm này khắt khe hơn bởi việc định nghĩa thế nào là một khoản vay "đủ tiêu chuẩn" sẽ chỉ được coi là ít rủi ro nếu:
- Tài sản đã xây xong, có giấy tờ đầy đủ; không phải nhà hình thành trong tương lai
- Không vướng tranh chấp pháp lý;
- Giá trị tài sản thế chấp cao hơn khoản vay.,
Nếu thiếu chỉ một điều kiện, ngân hàng buộc phải tính hệ số rủi ro lên tới 150%, tức là ngân hàng phải dành lượng vốn gấp rưỡi bình thường để hỗ trợ khoản vay ấy => áp lực lãi suất cho vay tăng hoặc từ chối doanh nghiệp => Hoặc doanh nghiệp chấp nhận hoặc thế chấp thêm tài sản
4. Doanh nghiệp nhỏ và vừa - Được ưu tiên nhưng cần minh bạch
- Hệ số rủi ro với doanh nghiệp vừa và nhỏ giảm từ 90% xuống 85%.
- Các lĩnh vực như sản xuất, nông nghiệp, công nghệ... còn được ưu đãi thêm giảm hệ số rủi ro từ 100% xuống 50%
Nhưng ngân hàng sẽ xét kỹ hơn:
- Lịch sử tín dụng, khả năng trả nợ;
- Hồ sơ tài chính, độ minh bạch;
- Thế chấp tài sản hay không.
Ngoài ra khoản cho vay cá nhân tiêu dùng cũng được giảm mạnh hệ số rủi ro từ 100% về còn 75% phản ánh việc thực tế mảng này đang được kiểm soát rủi ro tốt. Điều này cũng tốt cho tiêu dùng phục hồi
5) Siết chặt hơn việc nhìn nhận các khoản phải thu là rủi ro cao
Các khoản phải thu đã quá hạn (một nơi để giấu bớt các khoản nợ xấu nợ quá hạn) của ngân hàng sẽ bị đánh giá với hệ số rủi ro cao hơn từ 150% lên 150-200%, phụ thuộc vào mức trích lập dự phòng (sẽ thấp hơn nếu đã trích lập > 50%).
Nhấn mạnh trách nhiệm ngân hàng trong quản trị rủi ro tín dụng, hạn chế việc “che giấu nợ xấu”.
Tựu chung lại có rất nhiều thay đổi
PS: Tổng hợp từ báo cáo của SHS "QUỸ ĐẠO MỚI TRONG DẢI NGÂN HÀNG" và bổ sung thêm các định nghĩa cơ bản, nếu có điều gì chưa chuẩn hãy báo để mình sửa lại


Cre: Trương Đắc Nguyên