6 tháng đầu năm 2025, bức tranh tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản ghi nhận nhiều điểm sáng về lợi nhuận. Hàng loạt doanh nghiệp công bố mức tăng trưởng đột biến, thậm chí gấp hàng chục lần so với cùng kỳ.
► CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam đạt lãi sau thuế 15.240 tỷ đồng, gấp 85 lần năm trước.
► TTC Land tăng 48 lần, BV Land tăng 24 lần, Dịch vụ Hoàng Huy tăng 13,8 lần.
► Các tên tuổi lớn như Vingroup, Nam Long, Đất Xanh đều ghi nhận mức tăng trưởng từ 2 đến 2,2 lần.
Xét về giá trị tuyệt đối, Vinhomes dẫn đầu với lợi nhuận sau thuế 11.000 tỷ, tiếp đến là Vingroup (4.508 tỷ), Dịch vụ Hoàng Huy (3.573 tỷ đồng)…
Tuy nhiên, kết quả lợi nhuận ấn tượng này chưa phản ánh đầy đủ thực trạng tài chính, khi dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp vẫn trong trạng thái âm sâu.
Dòng tiền âm, mặt trái của bức tranh tăng trưởng
Thống kê cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở đang chịu áp lực lớn về dòng tiền:
👉 Nam Long âm 807 tỷ.
👉 An Gia âm 655 tỷ.
👉 Khang Điền âm 2.557 tỷ.
👉 Phát Đạt âm 1.331 tỷ.
👉Novaland âm tới 7.456 tỷ đồng.
Điều này phản ánh một thực tế rằng lợi nhuận phần lớn chỉ tồn tại trên sổ sách kế toán, trong khi dòng tiền vận hành thực tế vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.
Nợ vay gia tăng mạnh
Để bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu động, các doanh nghiệp tiếp tục mở rộng kênh tín dụng. Số liệu cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2025, nợ vay của nhiều đơn vị tăng mạnh:
- Văn Phú Invest tăng 35%.
- Khang Điền và SJ Group cùng tăng 29%.
- Vingroup tăng 24%.
Một số trường hợp tăng đột biến:
- BGI Group tăng 78%.
- BV Land tăng gần 3 lần.
Dòng tiền thuần từ vay nợ phản ánh rõ mức độ phụ thuộc vào tín dụng:
Vingroup vay mới 129.757 tỷ (tăng 81%), Vinhomes vay 36.510 tỷ (tăng 19%), Novaland 9.449 tỷ (tăng 5,7 lần)…
Ngân hàng đẩy tín dụng, doanh nghiệp “hút” vốn
Theo NHNN, tính đến cuối tháng 6/2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt gần 10%, trong đó tín dụng bất động sản tăng gấp 2,4 lần so với mức bình quân, chiếm 18,5% tổng dư nợ.
➡️Nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng cho vay BĐS vượt xa bình quân tín dụng: Techcombank (+21,5%), HDBank (+22%), SHB (+28,4%), MB (+34%)…
Xu hướng “bơm” vốn vào bất động sản phản ánh nhu cầu triển khai dự án trong bối cảnh pháp lý dần thông suốt. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn chưa bền vững, phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ, tiềm ẩn rủi ro tín dụng.
Thanh khoản tiền mặt “vùng đệm” cần thiết
Một số doanh nghiệp có lượng tiền mặt lớn, giúp cân đối rủi ro tài chính:
⇒ Vingroup 82.350 tỷ đồng (+72%), Vinhomes 50.609 tỷ đồng (+65%).
⇒ Nhóm doanh nghiệp tầm trung như Novaland (4.351 tỷ đồng), Nam Long (4.113 tỷ đồng), Đất Xanh (3.375 tỷ đồng), Khang Điền (2.831 tỷ đồng) cũng duy trì được quy mô tiền mặt từ hàng nghìn tỷ.
Dù vậy, nhiều doanh nghiệp khác chỉ duy trì mức vài trăm tỷ đồng, quá nhỏ so với quy mô vay nợ.
Bức tranh tài chính 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ nét, lợi nhuận tăng trưởng mạnh mẽ nhưng dòng tiền và nợ vay lại tiềm ẩn nhiều rủi ro.
➡️Nếu thanh khoản thị trường tiếp tục thiếu bền vững, áp lực nợ vay sẽ ngày càng đè nặng, đặc biệt với những doanh nghiệp có dòng tiền âm kéo dài. Trong kịch bản tích cực, sự gia tăng dòng vốn tín dụng và cải thiện pháp lý dự án có thể giúp duy trì đà tăng trưởng, song dư địa rủi ro vẫn rất lớn đối với toàn ngành.
