Vầy là hết tháng 6, hết nửa năm 2024. Dù chưa có con số thống kê chi tiết về nguồn cung và tiêu thụ của từng phân khúc nhưng nhìn lại nửa năm qua, chúng ta có thể có đc một số nhận định chung về TT BĐS. Đặc biệt từ tháng 5 tháng 6 vừa qua TT BĐS vùng HCMC đã thể hiện sự sôi động rõ rệt.

Từ góc quan sát của mình, A Hòn cũng đã có những nhận định riêng mình với các mục gồm: Phần 1 – Nhìn lại TT BĐS nửa đầu năm 2024, Phần 2 – Những lực đẩy nào? Phần 3 – Hướng tới nửa cuối 2024 ntn? Sau đây mời cả nhà cùng xem:

PHẦN I – NHÌN LẠI NỬA ĐẦU 2024

1.

TT căn hộ thứ cấp có những tích cực khi lượng giao dịch tốt hơn (thực tế mấy người quen của A Hòn cứ chần chừ lần lữa từ đầu năm định mua VGP Q9, Lexington Q2... giờ thì khỏi luôn). Giá căn hộ mua bán lại ở đây đã tăng, từ 200/300 - lên 600/700 trăm triệu, kể cả 1 tỷ Đ/căn cũng có, tùy loại. Một vài ít người lo ngại sốt ảo như HN trước Tết, nhưng A Hòn ko đồng quan điểm này.

Ngoài lề: Hà Nội bị sốt ảo trước và sau Tết nguyên Đán đầu năm 2024 nhưng đến đầu Q2 thì xìu hẳn, nhưng giá vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

2.

Cùng với giá mua bán lại, giá thuê căn hộ/nhà ở một số khu căn hộ cao cấp có dấu hiệu tăng nhẹ sau một thời gian giảm giá 2017 – 2022 (đây cũng là giai đoạn lượng căn hộ hoàn thành, bàn giao và đc đưa vào cho thuê rất nhiều, đồng thời nhu cầu khách thuê cũng giảm trong khoảng 2020 - 2023).

3.

Một vài dự án sơ cấp mới đưa ra TT có giá tăng nhẹ. Vậy nên nhắc lại: ngay cả khi TT chững lại thì cũng khó mà trông đợi sự giảm giá trong bối cảnh nguồn cung ít, chi phí đầu vào tăng, thời gian kéo dài ... Chi tiết giá thì trên các group diễn đàn MXH ko thiếu bảng giá các dự án đưa ra từ đầu năm.

4.

Nhưng nguồn cung mới vẫn chưa có nhiều bứt phá. Các dự án (cả mới booking và mở bán chính thức) chủ yếu của các CĐT có tên tuổi như KDH, NLG... và CĐT có yếu tố nc ngoài như: Capitaland, Gamuda, PMH… Nói chứ, sau mỗi đợt khủng hoảng, thị trường luôn là nơi thể hiện của những CĐT mạnh và sàng lọc bớt những DN yếu.

5.

Các dự án vẫn ở tập trung đa số ở Bình Dương, Tp HCM và Long An. Haizzza, nói đến đây là muốn làm những bài tổng quan TT của riêng 1 tỉnh trong tổng thể Tp HCM & các tỉnh giáp ranh.

Ngoài lề: ko liên quan nhưng ở Đà Nẵng, nơi mà A Hòn rất thích, sau năm năm im lìm thì TT cũng bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại với vài dự án ra hàng. Tuy nhiên chưa biết hiệu quả bán hàng ra sao, chờ xem con số báo cáo thống kê.

6.

Sức mua mới cải thiện rõ rệt nhưng ko thực sự bùng nổ. Chứng tỏ là TT đang đi lên từ từ, đừng mong kiểu bật tung lò xo "kìa nòng pháo đang vươn lên trời cao". Viagra cũng phải có cần thời gian mới có tác dụng. Có ai đó nói rằng là sức mua cải thiện là do LS cho vay giảm thì cần xem xét lại vì đúng là có nhiều người đã vay mua nhà khi LS giảm nhưng số lượng này thực tế chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong GD? Trên Cafef và nhiều báo khác từ đầu năm đã có những bài kiểu như "vì sao giảm LS cho vay mua nhà nhưng nhiều người vẫn thờ ơ"

7.

TT đất nền các tỉnh giáp ranh SG chưa có mạnh dù vẫn có giao dịch hoặc có sôi động thì chỉ mang tính cục bộ đâu đó, có tâm lý e dè thận trọng vẫn còn nhiều (một lượng ko hề nhỏ những người đầu tư từ mấy năm trước vẫn đang chưa thoát đc hàng). Vào cuối Q1 đầu Q2 có những thông tin một số cá mập cá voi đi gom đất để chạy trước hiệu lực của Luật đất đai mới mà qua đó sẽ xiết chặt quản lý việc phân lô bán nền. Có sales nào xác nhận giúp cái, xin đa tạ.

Bên lề: Có đơn vị làm báo cáo đưa con số nguồn cung mới của dự án đất nền phân lô mà nhiều người hiểu ko đúng, tuy nhiên A Hòn cho rằng nó ko còn phù hợp để phản ánh thực tế thị trường trong khi phân khúc này chủ yếu là mua đi bán lại, đất hộ lẻ và loại hình này ngày càng bị quản lý chặt.

8.

Riêng BĐS ND thì A Hòn đã có bài viết rồi. Một vài dự án ND mạnh dạn tự tin ra hàng và có thể có hiệu quả tích cực ban đầu nhưng cơ bản phân khúc này vẫn nhiều khó khăn, đặc biệt những dự án đã vỡ cảm kết.

Ngoài lề: TT Phú Quốc vẫn chưa thấy nhiều ánh sáng. Dự kiến tháng 8 A Hòn sẽ đi PQ.

9.

Chờ đợi bộ ba luật mới gồm Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kd BĐS có hiệu lực sớm hơn từ tháng 8, theo như nhiều ý kiến đề nghị Quốc hội xem xét thông qua trong đợt 2 của kỳ họp tháng 6 này. Tuy nhiên quan điểm của A Hòn là ko nhất thiết phải phải có hiệu lực sớm vào tháng 8 hay tháng 9 mà quan trọng nhất là sự chuẩn bị kỹ càng, rà soát lại những điểm còn sót hoặc có thể phát sinh. Có thể chậm 1 – 2 tháng nhưng cần bổ sung chuẩn bị các văn bản hướng dẫn để có thể cả Luật và các Nghị định có hiệu lực từ 2025 chứ Luật có hiệu lực sớm mà chưa có văn bản hướng dẫn thì cũng vậy à.

Ngoài lề: Đọc báo thấy có vị lào lói dằng “luật ko cần thiết phải cầu toàn quá vì sau này sẽ còn có điều chỉnh”. Ôi vãi lồi 

10.

Gia đoạn sau Tết Nguyên Đán 2024 lãi suất ngân hàng cho vay đã thấp hơn trước và về với mức như trước dịch Covid19 (một số ít có thể vay với LS thấp hơn nữa) trong khi lãi suất huy động rất thấp. Tuy nhiên chừng 1 tháng trở lại đây, lãi suất huy động bắt đầu tăng, vụ này những người đang vay ở giai đoạn thả nỗi ko thích chút nào (gồng lãi).

11.

Những dự án vướng mắc (chủ yếu về đất) vẫn chưa có nhiều thay đổi tích cực trong tháo gỡ. Ủa mà sao các vị lãnh đạo họp hành nhiều thế, lúc nào cũng muốn thúc đẩy TT BĐS mà sao vẫn có nhiều dự án … “bao giờ cho đến tháng 10”.

12.

Cổ phiếu một số DN BĐS đã có sự tăng đáng kể từ đầu năm, nhất là những DN có nền tảng tốt như NLG, KDH. Hời đầu năm nhiều người hy vọng trông đơik TTCK nửa cuối 2024 mà VNINDEX đạt đến khoảng 1400 như nhiều người dự đoán/mong mỏi thì các DN niêm yết sẽ có thêm nhiều cơ hội.

Ngoài lề: Vừa mới vọt lên 1300đ hôm 12/6 cái là xìu xuống liền, tây lông vẫn xả ào ào, thanh khoản giảm mạnh. Ngày 28/6 xả tiếp một phát chốt tháng còn 1245 điểm. Hic, sao giống như kiểu chưa ra đến chợ đã hết tiền vậy.

13.

Vấn đề trái phiếu DN vẫn còn đó những nỗi lo và trong vòng giải quyết, năm 2024 là có số lượng đáo hạn rất lớn. Một số ít DN đã từng bước thoát khỏi khủng hoảng trái phiếu, nhưng nhiều DN vẫn còn loay hoay kiểu giật gấu vá vai lấy chỗ này đắp chổ kia.

Ngoài lề: hôm bữa cuối T5 bên TBKTSG có hội thảo về dòng vốn cho BĐS nhưng nội dung quá hời hợt. A Hòn đã soạn lại các vấn đề quan trọng của chủ đề này.

14.

Ko thấy chính quyền Tp có kế hoạch gì mới cho những căn nhà TĐC bị bỏ không nhiều năm khi mà vẫn cứ muốn bán đấu giá nhưng ko thành công, trong khi NOXH thì lại rất thiếu và yếu. Cách đây chừng 2 tháng báo chí lại trích dẫn tiếp vụ này. Nghe đồn sắp tới có Nghị định hướng dẫn về vấn đề chuyển đổi này.

15.

Chương trình NOXH vẫn là những mục tiêu và phát biểu của nhiều địa phương nhưng chưa cho thấy đc kế hoạch cụ thể. Mục tiêu đưa ra từ 2021 sau dịch và 2022 nhưng mà chưa có gì cụ thể. A Hòn vẫn băn khoăn và chủ đề “1 triệu căn NOXH – làm gì để thành hiện thực?” chứ A Hòn vẫn chưa thấy đc tin tưởng và thuyết phục.

16.

Gói tín dụng 120k tỷ coi như thằng bé âm thầm đi vào ngõ nhỏ - fail, vụ này ngay khi ra đời thì nhiều người đã nhìn thấy từ lâu. A Hòn đã có ý kiến vs báo Pháp luật(?) từ hồi năm ngoái, nên áp dụng cơ chế như gói 30k Tỷ hồi 2013. Hôm 20/6 đọc báo thấy nói đang sửa đổi gói này.

17.

Vs sự bắt đầu đi lên của TT, các sự kiện BĐS cũng bắt đầu rôm rả. Các liền anh liền chị, tài tử giai nhân lại dập dìu đi trẩy hội. Lướt MXH thấy tâm lý ae sales khá tích cực, một số sàn MG bắt đầu tăng tuyển dụng lại. Chúc mừng các ae sớm quay lại thời hoàng kim như trước dịch. Hic, em cũng muốn đi trẩy hội mà dì ghẻ bắt lựa hột é với mè đen và thanh Long bỏ hạt.

18. Mới đây nhất có thông tin là các huyện ngoại thành Tp HCM trong 5 năm tới sẽ ko có kế hoạch nâng cấp lên thành quận/Tp. Cho nên nhiều ae hơi bị hụt hẫng.

PHẦN II – LỰC ĐẨY TT CỦA NỬA ĐẦU 2024

Vậy TT BĐS nửa đầu năm 2024 đã rục rịch chuyển mình là vì những lý do gì? NHỮNG MỤC SAU ĐƯỢC ĐẶT VẤN ĐỀ TÌM HIỂU LIÊN QUAN chứ ko phải là câu trả lời cho nguyên nhân.

1.

KTVM đã có những chuyển động mà một vài chỉ số quan trọng thể hiện như GDP, XNK, du lịch, việc làm và DN mới đc tạo ra?

- GDP Q1 đạt 5.66% và Q2 ước đạt khoảng 6.92%, tính chung nửa năm cũng khoảng 6.42%. Mức tăng này rất tích cực (có thể vượt kỳ vọng) mặc dù vẫn còn khó khăn thách thức. Nếu duy trì đà này cho nửa năm còn lại thì mục tiêu cả năm từ 6 - 6.5% rất có thể đạt đc.

- Lạm phát: Nếu mọi người chú ý thì thấy giá cả nhiều mặt hàng tăng rõ rệt so với hồi đầu năm, con số thống kê cũng cho thấy tăng CPI 6 tháng tăng 4.39% dù theo như cách nói của chính phủ là “vẫn nằm trong tầm kiểm soát”. Đây là điều mà nhiều chuyên gia đã dự đoán đc từ cuối 2023.

- XNK, Du lịch, FDI… (đọc TCBC của TCTK)

- Tăng trưởng tín dụng chưa nhiều nên nửa cuối năm còn lại sẽ phải tăng tốc để đạt mục tiêu 14% năm 2024.

Ngoài lề: Có 119 DN mới đc thành lập và reactivate và 110k DN rời rời bỏ thị trường (con số của TCTK). A Hòn đánh giá con số này vì nó thể hiện thực tế sự phát triển kinh tế.

2.

Lãi suất đã tác động thế nào? Theo quan sát của A Hòn thì từ cuối tháng 3, ko ít người mua nhà đã tận dụng đc việc vay ngân hàng với lãi suất thấp hơn trước rất nhiều, thậm chí có nơi còn thấp hơn cả lúc trước dịch. Vậy ko thể phủ nhận đc là lượng các GD mua BĐS trong thời gian qua có sự góp phần của LS nhưng xin đừng nói là LS giảm là lý do chính cho sức mua tăng.

3.

Giá vàng và UsD có tác động ntn? Giá vàng do NN can thiệp đã giảm mạnh, mức chênh lệch ko còn khủng khiếp nữa, tuy nhiên nó vẫn rất cao so với trước đây. Lý do thì còn có nhiều yếu tố mang tính chất academy chứ em luôn ngồi vỉa hè thì làm sao biết đc. Nhưng mà có chuyện lày, ko biết có vĩ nhân nào phát biểu rằng giá vàng tăng/giảm thì dòng tiền sẽ đổ vào BĐS. Em cười muốn rung cần luôn.

4.

Chính sách của Nhà nước – Chính phủ? Lâu lâu lại thấy Chính phủ, các bộ ngành cùng nhau họp để đưa ra các giải pháp tháo gỡ cho TT BĐS. Em nhớ là từ tháng 11/2022 sang suốt cả 2023 có nhiều cuộc họp lắm, DN cũng trông đợi nhưng mà các chính sách cũng ít nhiều tác động, nhưng mà kiểu...à mà thôi.

5.

Hạ tầng giao thông? Thực tế 2 năm qua thì HTGT ko có nhiều tác động đến BĐS khu vực vùng Tp HCM như những năm trước đó, sức mua ko phải do HTGT nữa?( trừ một số ít dự án). Rõ ràng là Chính phủ đang rất tập trung cho một số dự án cao tốc khu vực phía nam và sân bay quốc tế LT. Còn tại Tp HCM một số các công trình đáng chú ý đang được triển khai và thúc tiến độ như: nhà ga T3 sân bay TSN, mở rộng đường kết nối với sân bay, khép kín đường vành đai, cầu kết nối Q9 với ĐN, nút giao An Phú Q2, nút giao NVL – Ng Hữu Thọ, cầu đường nối Nhà Bè với Cần Giuộc – LA. Cứ 2 – 3 năm nhìn lại thì chúng ta mới thấy hiệu quả khác biệt rõ rệt.

6.

TTCK? Đầu năm VNINDEX ở mức 1231, hết tháng 6 là 1245 điểm. Giữa tháng 6 thì đã có lúc VNindex lên 1300 điểm, tưởng sẽ lên tiếp, ai dè sau đó tụt xuống như chưa ra đến chợ đã hết tiền, trồi sụt như em bé ngồi thú nhún. Tính thanh khoản/giá trị giao dịch tăng đáng kể, có những ngày lên 27- 28 ngàn tỷ Đ. Rõ ràng là Cp muốn sớm nâng hạng TTCK vào 2025 nhưng còn rất nhiều khó khăn, ko chỉ đơn giản là phụ thuộc nhiều yếu tố bên ngoài mà cơ bản vẫn là những yếu tố nội lực.

PHẦN III – HƯỚNG TỚI NỬA CUỐI 2024 SẼ NTN?

A Hòn ko thể đoán trước được nhưng muốn đặt ra một số điểm để cùng suy xét kỹ càng hơn.

1.

Overview: Vẫn theo đà tích cực phục hồi trở lại, nhưng khó có thể có sự sốt nóng. Cứ từ từ rồi nó cũng lên. A Hòn nói nhiều rồi, đến Viagra thì cũng phải vài tiếng sau mới có tác dụng và vẫn phải cần có sự kích thích chứ ko phải là uống vào là lên liền. Vấn đề đặt ra là các DN có tiếp tục cải thiện đc tình hình tài chính của mình ko?

2.

Riêng phân khúc đất nền còn là sự khó đoán định (thông thường từ 2020 trở về trước là có sốt đất mỗi dịp trước và sau Tết Nguyên Đán). Mặc dù các giao dịch vẫn diễn ra, nhưng do đang chờ Luật Đất đai có hiệu lực cũng như chờ sự bứt phá chung của TT BĐS thì mới xác định được, và cũng phải cuối năm mới nhìn thấy rõ đc bức tranh phân khúc này. Tuy nhiên có những lo ngại rằng với sự xiết chặt quản lý và phân lô bán nền của Luật mới thì giá đất có thể sẽ có sự tăng giá mạnh. Giá như có ai làm 1 bức tranh toàn cảnh phân khúc này nhỉ.

3.

Các phân khúc cụ thể khác: Thôi, các bác chờ dự báo nguồn cung mới do các đơn vị sắp đưa ra nhé.

- Phân khúc chung cư:

- Phân khúc BĐS ND:

- Phân khúc Nhà phố/biệt thự:

4.

Vấn đề chính sách – pháp lý: Bộ 3 luật Đất đai – Nhà ở - KD BĐS có hiệu lực sớm và có các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ là động lực rất lớn, ít nhất là tạo tâm lý yên tâm ổn định cho các player tham gia TT (dù rằng từ khi có hiệu lực trên giấy tờ đến khi đc triển khai thực tế cũng cần có 1 khoảng thời gian, ).

5.

Những lực đẩy khác cho TT nửa cuối 2024

- KTVM: GDP, XNK, du lịch, số lượng DN mới đc thành lập

- Tăng trưởng tín dụng (...% nửa đầu năm) còn lại của năm sẽ tác động ntn? Việc cho vay có sự đóng góp rất lớn của BđS. Tuy nhiên với sự tăng lãi suất trở lại thì việc cho vay với BĐS cũng sẽ là một thử thách cần thận trọng đặc biết với người vay mua nhà.

- Lãi suất cho vay: Bất chấp lãi suất huy động đang có xu hướng tăng ở cuối Q2 nhưng nếu trong nửa năm còn lại, lãi suất cho vay duy trì như ở nửa đầu năm thì cũng sẽ góp phần.

- Nếu như gói 120k tỷ mà được điều chỉnh mở rộng, áp dụng cơ chế giống như gói 30k tỷ hồi 2013 (vd: cho cả loại hình nhà ở thương mại, đối tượng mua nhà lần đầu, giá căn hộ không quá 3 Tỷ đồng) thì sẽ kích thích rất lớn cho TT BĐS, ko những vậy kích thích các CĐT cũng chuyển đổi sang phân khúc nhà vừa túi tiền nhiều hơn. Hồi 2014 – 2018 thì loại hình căn hộ hạng C luôn chiếm tỉ lệ rất lớn.

- TTCK: Với mục tiêu nâng hạng TTCK lên thành mới nổi vào năm 2025 cho nên từ nay sẽ có nhiều cơ chế chính sách của để thúc đẩy việc này. Bên lề: Mặc dù vẫn còn chờ FED ra quyết định về lãi suất nhưng tiềm năng tăng trưởng kinh tế toàn cầu đã tác động từ đó hoạt động SXKD của nhiều DN cũng tích cực hơn. Bên lề: khi kinh tế phát triển thì lạm phát, giá dầu… sẽ tăng theo. CP các cty này sẽ sao nhỉ? Nếu có thể VNINDEX sẽ lên đến con số 1400 điểm và dập dìu trên dưới. Cùng với sự cải thiện về tài chính, trái phiếu của nhiều DN thì cổ phiếu các cty bđs niêm yết cũng sẽ có những tăng đáng kể.

 

------------------------------------------

Nguồn: Facebook Hoang Nguyen