ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG NHÀ PHỐ
Bên cạnh nhận định vị trí bất động sản nhà phố, việc quan trọng đánh giá mức độ xây dựng của kết cấu căn nhà nhằm xác định giá trị thật miếng đất nằm khoảng bao nhiêu. Để xác định giá trị mong muốn trước khi rao bán, tránh trường hợp bán hớ bán cao.
Bài mang tính chất tham khảo, yếu tố giá vật liệu xây dựng và nội thất tùy thị trường
Nhiều khách hàng mình làm mình cười hoài, nghe giá bán xong lật đật lấy giá đó chia cho số m2 đất rồi nhảy tăng gô đùng đùng giật giật "eo ôi mắc thế em"
Dạ chị quên chị đang đi mua nhà trên đất nên chị đang bỏ qua phần xây dựng của họ rồi ( mà nhà mới xây mới đau á chứ)
Các yếu tố tác động đến giá thành xây dựng
Nhà bị xây mắc hay rẻ đều phụ thuộc ba yếu tố sau đây ( mấy anh chị nhà đầu tư cũ thấy thiếu j bổ sung cho em nhé, mấy a mới nhớ ba điều này để tiết kiệm chi phí nhé)
1/ Vị trí đất xây dựng nhà:
Nhà hẻm mà vô càng sâu mà hẻm nhỏ nữa thì việc vận chuyển vật liệu xây dựng sẽ đội chi phí. Cản trở thời gian hoàn thành công trình. Đẩy được chục bao xi măng vô tới nhà là hết giờ .
Đất yếu ,nhà có vị trí khó xây dựng, vướng đường điện, nhà sát vách có tường chung, xung quanh toàn nhà xây kém chất lượng, lúc làm ko khảo sát sẽ phát sinh nứt lún nhà kế bên, kiểu này bị ăn vạ chắc luôn.
Không có quá nhiều chỗ trống để tập kết vật liệu xây dựng. Phải thuê mướn chỗ gần đó thêm để tập kết vlxd.
2/ Loại hình kiến trúc xây dựng:
Nhà cấp 4 xây đơn giản không cầu kỳ.
Nhà cấp 3 xây kiên cố
Nhà Villa biệt thự
Nhà có hầm
3/ Thời điểm xây dựng
=> Giá vlxd sẽ tăng giảm vào mùa mưa và mùa khô
=> Thị trường sắt thép, xi măng lúc lên lúc xuống
=> Nguồn nội thất
Nói chung là theo thị trường, nên phải cân đong đo đếm.
Để dự toán một căn nhà có giá xây dựng bao nhiêu tiền:
Thường có hai hình thức: một là thuê bạn kiến trúc sư tính khối lượng công trình ( cái này sẽ tốn thêm khoản chi phí các bản vẽ, thêm anh chàng giám sát nữa.... Thuê thì khỏe rồi)
Hai là hình thức khoán :
- .Khoán công xây vật liệu chủ mua.
Khoán luôn công và vật liệu theo số mét vuông xây dựng. ( có nhiều nơi tính giá sàn xây dựng, có nhiều nơi tách sàn và tường riêng) nhưng đa số.mình thấy tính chung số m2 xây dựng.
- Giá tham khảo mức xây dựng hiện tại tính theo m2:
Xây thô ( chỉ khung sườn, xây và tô) có giá từ 3tr5 đến 4tr2 .
Xây thô hoàn thiện, ốp gạch, trần,..... Nói chung là đẹp đẹp ( chưa nội thất nhé) bao gồm điện nước. Có giá từ 5tr2 đến 6tr5. Long lanh phải từ 8tr đến 10tr ( ốp gỗ, đá hoa cương, kính cường lực...)
Phần xây dựng được tính cả phần móng và phần mái nữa luôn đó nhé, nó đều có hệ số nhân để tính m2 rồi nhân với tiền sẽ ra chi phí.
Mấy nhà có tầng hầm tính theo độ cao của hầm nên hệ số tính từ 150% đến 220%
Còn móng đơn thì theo khung giá có sẵn rồi, nếu móng kiên cố hơn ( móng đôi, móng băng,.... ) nó có hệ số từ 30% đến 100%
Còn hệ số mái tôn kèo sắt (hoặc ngói) là 30% đến 70%.
Còn đổ bê tông cốt thép luôn là 100%.
Nói dài dài để bạn hiểu quá trình xây dựng và chi phí phát sinh để bạn có cái nhìn toàn diện hơn. Chứ nhiều bạn đoán mò trật lất nói một cái giá ra thầu mà nghe được nó bỏ đi luôn ko nói thêm tiếng nào.
Đơn cử nhẹ: nhà có diện tích 5x10 xây một trệt 3 lầu và sân thượng => 200m2 xây dựng x 6tr => 1ty2 hoàn thiện ( cái này mình tính hệ số chung hết ra giá này)
Nhưng ở mức tham khảo vì còn tùy thuộc 3 yếu tố kể ở trên.
Chi phí phát sinh + nội thất cho căn có kết cấu như vầy phải từ 300tr đến 500tr.
- Cái này quan trọng nữa nè, thấy cũng hay phát sinh, đó là mặt tiền nhà, nhiều gia chủ đắp chỉ đắp phù điêu, cẩn đá ,dát chỉ vàng
Càng chi tiết thì càng phát sinh.
Tầm trung một căn nhà như mình ví dụ có giá sau để có thể ăn tân gia được là 1ty6
Còn tivi, máy giặt tủ lạnh sài đồ cũ cũng Dc
Đó là mình nói nhà mới, kết cấu chuẩn bê tông cốt thép.
Còn việc xây dựng kinh doanh sẽ rẻ hơn từ 15% đến 30% đến kém chất lượng tiết kiệm Dc 45% ( nhìn mỏng manh dễ vỡ lắm,cái này nhà cấp 4 xây ở tạm 10 năm)
- Xây tiết kiệm thường đổ sàn giả, nên khi xem nhà bạn nghe sàn có độ ồn và dưới lầu có thể nghe tiếng bước chân người trên lầu. Cái này mình thấy so giá xây dựng bây giờ tiết kiệm cũng ko bao nhiêu.
Sau khi bạn biết giá xây mới, bạn đi một vòng nhà tham quan, so với diện tích xây dựng và độ mới cũ, có thể nhìn năm hoàn công trên sổ hồng để biết năm xây dựng và đánh giá nhà đó còn mới bao nhiêu %
- Muốn định giá chính xác hơn bạn phải xem qua ít gì cũng cỡ 10 căn nhà nhé.
Nhưng do mình hồi đó có làm thầu xây dựng và giám sát thi công vài căn nhà, do lỗ quá lỗ tức nên không làm nữa thành ra có kinh nghiệm chút đỉnh trong khâu định giá. Nhìn lịch sử nhà hiểu căn này xây sửa như nào.
- Từ giá xây dựng mới bình quân mình thường thấy nhất khi đi thẩm định giá trị của một căn nhà cần bán ( xác nhà, nhà cũ đã xây trừ 5 năm trước) có giá dao động 400tr đến 900tr cho kết cấu từ : trệt hai lầu và sân thượng cho đến 3 lầu và sân thượng , có diện tích từ 60m2 đến 90m2. Ngoài các trường hợp còn nội thất hoặc dạng xây villa có hầm bạn cộng dần từ 15% đến 30% giá trị. Thấy ngân hàng hiện giờ đang tính giá xây dựng cao lắm là 5tr cho nhà cấp 4 và 5tr5 cho cấp 3.
Chúc các bạn thành công.
Cám ơn các bạn đã đọc bài
TRÂN TRỌNG
Phan Vi
