Chỉ bằng một nền tảng trực tuyến, Trung Quốc đã dẹp yên sự hỗn loạn trong lĩnh vực môi giới bất động sản ra sao?

Trong 5 tháng liên tiếp, Cai Hongjia không chốt được một thương vụ nào. Đây là giai đoạn “ảm đạm chưa từng thấy” trong sự nghiệp làm đại lý bất động sản kéo dài hàng thập kỷ của cô.

Đối với một cựu binh trong nghề như Cai, không có giao dịch nào có nghĩa là không có thu nhập. Bởi với các môi giới cấp cao như cô, không có công ty nào chịu cung cấp mức lương cơ bản.

“Nếu công việc kinh doanh tiếp tục ì ạch, tôi sẽ rời đi, tìm một công việc khác”, cô nói.

Với các nhân viên môi giới bất động sản ở Thượng Hải, 2021 là một năm tồi tệ. Trong bối cảnh thị trường nhà ở đang hạ nhiệt và một loạt các hành động của chính phủ nhằm ngăn chặn việc đầu cơ vào bất động sản, doanh số bán nhà đã giảm mạnh. Và quan trọng hơn hết, chính quyền nhiều địa phương đang tiến hành giúp người mua và người bán có thể tránh hoàn toàn các giao dịch thông qua môi giới nhà đất, bằng cách tung ra một nền tảng đối sánh giao dịch trực tuyến. Và nền tảng này đủ hiệu quả để khiến nhiều môi giới phải nghĩ đến việc chuyển nghề.

Cai chỉ là một trong hàng triệu môi giới bất động sản ở Trung Quốc. Từ thời điểm thành lập các công ty môi giới bất động sản đầu tiên của Trung Quốc vào năm 1998, lĩnh vực này đã phát triển lên hơn 1,58 triệu công ty môi giới vào năm 2018. Năm 2020, khối lượng thương mại trong lĩnh vực môi giới bất động sản đạt hơn 1,8 nghìn tỷ USD.

Khi thị trường bất động sản bùng nổ vào năm 2015 và 2016, các chuyên gia môi giới hàng đầu có thể kiếm được hơn 1 triệu nhân dân tệ (150.000 USD) mỗi năm. Nó được coi là một cách dễ dàng để làm giàu và công việc kinh doanh này đã thu hút ngày càng nhiều sinh viên tốt nghiệp đại học, thậm chí cả từ các trường nổi tiếng.

Các nhân viên môi giới bất động sản đang khởi động để chuẩn bị cho một ngày làm việc.

Cai làm việc cho Tospur, một công ty bất động sản có trụ sở chính tại Thượng Hải. Công ty cho biết trong một quảng cáo tuyển dụng nội bộ vào tháng 4 rằng họ đang đặt mục tiêu mở 2.000 trung tâm vào cuối năm nay. Nhưng đến tháng 10, cả công ty chỉ còn 300 trung tâm.

Các kế hoạch mở rộng của Tospur đã bị vỡ lở trước nỗ lực của chính quyền địa phương nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Sau khi giá nhà đất tăng vọt vào năm 2020, các cơ quan quản lý đã chọn 2021 là năm để ổn định thị trường. Một loạt chính sách được đưa ra như loại bỏ lỗ hổng trong các cuộc “ly hôn chiến thuật" cho phép mọi người trốn thuế đánh vào ngôi nhà thứ hai, hay bổ sung giới hạn giá và giới hạn về cách tài sản có thể được định giá để thế chấp.

Sự kết hợp của các biện pháp này đã làm đóng băng thị trường. Trong tháng 10/2021, chỉ có 13.000 ngôi nhà được giao dịch ở Thượng Hải, giảm 53% so với cùng kỳ năm ngoái . Doanh số bán nhà mới không bị ảnh hưởng vì nguồn cung cực kỳ thiếu do các hạn chế xây dựng.

Nhưng doanh số bán hàng chậm lại không phải là mối quan tâm duy nhất của các nhân viên môi giới. Bởi vào cuối tháng 10, các cơ quan quản lý bất động sản của Thượng Hải đã tung ra một dịch vụ trực tuyến để giúp người mua và bán bất động sản chuẩn bị các hợp đồng.

Mang tên gọi “Mạng lưới ký kết hợp đồng tay trong tay”, Trung tâm Giao dịch Bất động sản Thượng Hải cung cấp cho người mua và người bán các công cụ để thực hiện giao dịch mà không cần phụ thuộc vào các đại lý hay nhân viên môi giới. Hiện tại, nền tảng này ở Thượng Hải chỉ cung cấp dịch vụ ký hợp đồng theo mẫu tiêu chuẩn. Nhưng ở thành phố Hàng Châu lân cận, một nền tảng tương tự ra mắt vào tháng 8 cung cấp miễn phí cả danh sách nhà, dịch vụ công chứng và quyền truy cập vào các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp.

Loại bỏ môi giới

“Nhiều người đã thảo luận về việc liệu việc môi giới nhà đất có phải là lĩnh vực cần phải chỉnh đốn tiếp theo hay không. Không có gì là không thể nếu các nhà chức trách đã quyết tâm”, Cai nói. “Nhưng cá nhân tôi nghĩ rằng các dịch vụ của chúng tôi vẫn không thể thiếu đối với nhiều người.”

“Dịch vụ trực tuyến mới có nghĩa là người mua và người bán có thể tránh chúng tôi trong các giao dịch trong tương lai nếu họ đạt được thỏa thuận”, cô nói thêm.

Trong khi đó, theo Huang Zhonghua, giáo sư chuyên nghiên cứu bất động sản tại Đại học Sư phạm Đông Trung Quốc, thì các nền tảng mới là một phản ứng trước nhận thức cho rằng lĩnh vực bất động sản đang cung cấp dịch vụ kém nhưng lại nhận được hoa hồng quá cao.

“Các công ty môi giới tính phí người bán 1% giá giao dịch và thêm 2% trên người mua. Trên thực tế, khoản phí 3% kết hợp thường do người mua trả. Đây không phải là một khoản tiền nhỏ đối với các hộ gia đình trung bình, khi tính theo giá nhà”, ông cho biết.

Khi bạn mua một căn hộ ở Thượng Hải, 3% là rất nhiều. Vào năm 2019, Cheng Yuwei, 36 tuổi, nghe nói về một căn hộ 3 phòng ngủ được rao bán ở trung tâm thành phố Thượng Hải với giá 9 triệu nhân dân tệ (1,4 triệu USD). Anh đã cố gắng thuyết phục chủ sở hữu giao dịch mà không cần qua môi giới. Việc đó sẽ tiết kiệm cho anh hơn ¼ triệu tệ (khoảng 40.000 USD).

Cheng cho biết anh đã đưa ra bằng chứng rằng mình là một công chức và có nền tảng nghiên cứu pháp luật, để cố gắng thuyết phục chủ sở hữu rằng anh đáng tin cậy và có chuyên môn để thu xếp một vụ mua bán.

Chủ sở hữu ban đầu từ chối, nói rằng sợ anh sẽ sử dụng kiến thức pháp luật của mình để lợi dụng cô. Cuối cùng, Cheng đã tìm được một đơn vị môi giới nhỏ đồng ý giúp làm thủ tục giấy tờ với giá chỉ 20.000 nhân dân tệ (khoảng 3.000 USD).

“Với thực tế phổ biến là người mua cần phải trả toàn bộ phí hoa hồng, với tư cách là người mua, tôi chắc chắn có động lực hơn để thực hiện các giao dịch mà không cần sử dụng dịch vụ của môi giới”, Cheng khẳng định. “Nhưng người bán ít quan tâm đến việc đó hơn, vì họ không cần phải trả thêm tiền và họ có cảm giác an toàn hơn nếu một công ty môi giới hỗ trợ trong toàn bộ quá trình.”

Cũng trong năm 2019, Yao Qin, một cư dân Thượng Hải, đã mua được một căn hộ trực tiếp từ người bán. “Tôi may mắn vì đây không phải là một năm tuyệt vời đối với lĩnh vực bất động sản. Và chủ nhà đã vội vàng bán căn hộ của mình”, cô nhớ lại.

Nhưng Yao và người bán đã mất hàng giờ đồng hồ xếp hàng chờ đợi tại các cơ quan công quyền để ký hợp đồng, xem xét thuế và các thủ tục giấy tờ khác. “Chúng tôi đã đi cùng nhau ít nhất hai lần, cũng như đi một mình hai hoặc ba lần mỗi người. Nó không phức tạp, nhưng rất mất thời gian vì luôn có một hàng dài người chờ ở đó.”

Yao đã tiết kiệm được tới 90.000 nhân dân tệ (14.000 USD) cho căn hộ trị giá 3 triệu nhân dân tệ (470.000 USD) của mình bằng cách bỏ qua một người trung gian.

“Không hợp lý khi các môi giới tính phí nhiều như vậy cho các dịch vụ của họ. Lợi thế của họ là thông tin mà họ thu thập được, nhưng chúng thực tế không đáng bao nhiêu tiền”.

“Bên cạnh đó, không thiếu các tin tức về việc nhiều môi giới thiếu uy tín. Không hiếm khi thấy các môi giới từ các công ty khác nhau tranh giành quyền đại diện cho người bán. Họ cũng ngụy tạo thông tin của người mua tiềm năng, để cố gắng tìm ra mức giá thấp nhất mà người bán sẵn sàng cung cấp hoặc một cái gì đó tương tự”, Yao nói thêm.

Danh tiếng của ngành môi giới bất động sản cũng thường bị tổn hại do các vụ tai tiếng. Gần đây nhất, hồi tháng 10 năm ngoái, một người mua nhà ở Thâm Quyến đã phàn nàn rằng một môi giới đã cố tình tăng giá bán một ngôi nhà sang trọng lên 2,5 triệu nhân dân tệ (gần 400.000 USD) so với giá chủ rao, nhằm ăn số tiền chênh lệch. Nhân viên đó thậm chí còn ngăn cản người bán và người mua gặp nhau, dẫn khách tới gặp người tự xưng là bạn chủ nhà, sau đó hai bên làm hợp đồng bao tiêu căn nhà thật. Khi gửi khiếu nại lên chính quyền, công ty môi giới đã phủi trách nhiệm, nói rằng nhân viên của họ đã nghỉ việc vào thời điểm khiếu nại.

Giáo sư Huang cho biết những vụ lừa đảo như vậy thường xảy ra bởi vì các nhân viên môi giới ở Trung Quốc không đại diện cho người bán căn hộ cũng như quyền lợi của người mua.

“Họ chỉ đại diện cho lợi ích của chính họ. Và mục đích của họ là thu lợi nhuận từ phí hoa hồng. Vì vậy, đối với họ, điều duy nhất họ ghi nhớ là làm thế nào để họ có thể hoàn thành một thỏa thuận càng nhanh càng tốt”, ông nói.

Vị giáo sư này cũng cho biết hiện tại, giao dịch trực tiếp giữa người bán và người mua có thể chiếm từ 20% đến 30% toàn bộ thị trường buôn bán nhà đã qua sử dụng ở Thượng Hải.

“Nền tảng mới còn lâu mới thay thế hoàn toàn các công ty môi giới. Mọi người, đặc biệt là người bán, không quen với nó. Nhưng một sự đổi mới như vậy của chính phủ có thể cung cấp sự đảm bảo cho các giao dịch và sự đảm bảo cho những người bán còn đang do dự”, ông nói thêm.

Nhà phân tích Lu Wenxi từ công ty môi giới Centaline Property cho biết khoảng 25% giao dịch mua bán bất động sản đã qua sử dụng ở Thượng Hải được hoàn thành mà không cần có môi giới nào.

“Hầu hết các giao dịch này được thực hiện bởi người thân, bạn bè hoặc những người biết rõ về nhau”, anh giải thích. “Chìa khóa của một giao dịch như vậy là sự tin tưởng, điều không dễ dàng giữa những người xa lạ trong xã hội này”.

Lu nói thêm rằng với tư cách là người mua, bạn phải tìm hiểu tình trạng sở hữu bất động sản, liệu nó đã được thế chấp hay chưa. “Ngoài ra, có thể có vấn đề với chính căn hộ. Ví dụ, nó có thể bị ma ám”, anh nói thêm.

Nhân viên môi giới ‘nhảy tàu’

Cai Hongjia tỏ ra bi quan về tác động của nền tảng mới đối với hoạt động kinh doanh của mình.

“Chúng tôi cung cấp thông tin về các căn hộ và chúng tôi thường xuyên đưa khách hàng đến thăm những căn hộ đang được rao bán này. Nhưng cuối cùng họ có thể chọn các giao dịch 'trao tay' và tránh phải trả tiền hoa hồng cho chúng tôi", cô nói.

Một nhân viên còn khá trẻ, Tian Weiwei, đã bớt lo lắng hơn sau gần hai năm làm việc tại một đại lý bất động sản lớn có tên Lianjia ở Thượng Hải. Cô làm việc tại một văn phòng nằm ở phía đông của một khu phố mới. Có 9 đại lý của công ty trong khu vực này, sử dụng hàng trăm nhân viên, và phần lớn hoạt động kinh doanh đến từ việc cho thuê.

“Chúng tôi may mắn được đặt trụ sở tại đây, trong một khu vực hoạt động mạnh về dịch vụ cho thuê. Nếu bạn đảm bảo có hai hợp đồng thuê nhà trong một tháng, về cơ bản bạn đã đáp ứng được hạn ngạch của mình”, Tian nói, đề cập đến các yêu cầu đối với nhân viên mới tại trung tâm. “Và bạn sẽ được thưởng 35-50% phí hoa hồng cho các giao dịch bổ sung. Tỷ lệ này thay đổi tùy thuộc vào thời gian phục vụ và chức danh của bạn tại công ty.”

Tian hiện kiếm được 10.000 nhân dân tệ mỗi tháng, chuyên làm dịch vụ cho thuê nhà.

Một môi giới nhà đất kỳ cựu khác là Sun Haonan, nói rằng vào năm 2015 và 2016, thông thường một thỏa thuận mua bán có thể được thực hiện trong vòng vài ngày hoặc thậm chí vài giờ. Sun chuyển đến Thượng Hải vào năm 2009 để làm môi giới bất động sản và đã tiết kiệm đủ để mua căn hộ ba phòng ngủ cho riêng mình vào năm 2017.

Giống như một số đồng nghiệp, Sun gần đây đã rời Lianjia sau khi không kiếm được một thỏa thuận mua bán nào trong hơn 8 tháng. "Tôi không còn nguồn thu có thể đảm bảo cuộc sống của mình." Anh đã đầu quân cho một công ty bất động sản nhỏ hơn, nơi cung cấp các chính sách tiền lương tốt và có lợi hơn cho các môi giới có kinh nghiệm.

“Chúng tôi có nhiều liên hệ với khách hàng hơn các môi giới trẻ, nhưng thị trường năm nay rất chậm”. Sun cho biết tại khu vực anh làm việc, hồi tháng 3/2021 có khoảng 30 đến 50 giao dịch mỗi tháng, nhưng gần đây chỉ có khoảng năm giao dịch một tháng.

Anh đang mong chờ một sự thay đổi. “Nhiều chủ sở hữu nhà đang cầm cự. Họ đang đợi cho đến khi giá bắt đầu tăng trở lại.”

Tuy nhiên, theo quan điểm của môi giới Cai thì thời kỳ huy hoàng của các đại lý môi giới bất động sản có thể đã kết thúc. Cô đang xem xét thay đổi để chuyển sang làm việc với các công ty chuyên bán các căn hộ mới, một lĩnh vực hiện có doanh số bán hàng tốt hơn.

Tham khảo Sixthtone