Lợi nhuận - rủi ro của bất động sản và các chiến thuật đầu tư

1. BIỂU ĐỒ LỢI NHUẬN/RỦI RO CỦA CÁC LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ

Tất cả các khoản đầu tư đều có rủi ro. Lợi nhuận có thể được coi là phần thưởng cho những rủi ro mà NĐT chấp nhận. Với những NĐT chấp nhận rủi ro cao hơn, họ cần được đền bù thoả đáng cho những rủi ro bổ sung mà họ phải chịu. Là 1 loại tài sản, các khoản đầu tư BĐS truyền thống được xếp hạng đâu đó ở giữa các khoản đầu tư có thu nhập cố định ( gửi tiết kiệm, trái phiếu) và cổ phiếu, được mô tả theo biểu đồ dưới đây:

2. BIỂU ĐỒ LỢI NHUẬN/RỦI RO CỦA CÁC LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BĐS

Ngành đầu tư bất động sản đã thiết lập một bộ thuật ngữ chung để phân loại các chiến lược đầu tư và hồ sơ lợi nhuận/rủi ro điển hình của chúng. Nói chung, các chiến lược này được chia thành bốn loại : Cốt lõi, Cốt lõi-Plus, Gia tăng giá trị và Cơ hội ( Core, Core-Plus, Value-Add, Opportunistic).

Chiến lược đầu tư Cốt lõi ( Core Strategy)

Chiến lược này tương ứng với điểm có lợi nhuận thấp - rủi ro thấp của biểu đồ và thường thể hiện các đặc điểm sau:

- Mức độ đòn bẩy tương đối thấp

- Bất động sản được cho thuê toàn bộ (hoặc phần lớn) với dòng tiền ổn định

- Tài sản đang ở trong tình trạng tốt, ít cần phải sửa chữa lớn

- Nằm trong một thị trường có nhu cầu cao và minh bạch

- Thường tuân theo kế hoạch kinh doanh "Mua và Giữ"

- Chiến lược đầu tư này phù hợp với các nhà đầu tư tương đối bảo thủ, những người ưu tiên bảo toàn tài sản và bảo hiểm rủi ro lạm phát làm mục tiêu đầu tư chính của họ.

Những khoản đầu tư như vậy có xu hướng được duy trì rất tốt trong thời kỳ suy thoái kinh tế, vì tài sản được cho những người thuê có uy tín tín dụng thuê và tài sản thường nằm trong thị trường có lượng cầu đủ mạnh và đa dạng để có giá tương đối tốt trong thời kỳ suy thoái.

Chiến lược đầu tư cốt lõi + ( Core Plus)

- Chiến lược này cũng tập trung vào các tài sản tương đối ổn định tại các thị trường lớn hoặc thậm chí là thị trường ngách, nhưng cũng tận dụng cơ hội gia tăng giá trị dưới hình thức cải tạo một số bất động sản và tối ưu hóa để cho thuê.

- Thông thường, ít nhất một thuộc tính của chiến lược cốt lõi + có rủi ro cao hơn mức bạn mong đợi từ khoản đầu tư cốt lõi - tài sản đó có thể nằm ở vùng ngoại ô hoặc thị trường thứ cấp hoặc tài sản đó có thể không được cho thuê toàn bộ (có cả rủi ro và cơ hội).

- Lợi nhuận cho cả chiến lược Core và Core-Plus có xu hướng chủ yếu được thúc đẩy bởi lợi suất cho thuê hơn là tăng giá trị vốn

Chiến lược gia tăng giá trị ( Value-Add)

- Các dự án bất động sản giá trị gia tăng có mức độ rủi ro cao hơn cùng với tiềm năng lớn hơn trong việc thúc đẩy tăng trưởng doanh thu hoạt động và tăng giá trị vốn.

- Tiềm năng tăng trưởng cho thuê có thể xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau, chẳng hạn như quản lý hoặc vận hành chưa tối ưu tại bất động sản, cơ hội cải tạo vừa phải để thu hút khách thuê trả tiền cao hơn giá thuê hiện hành trong khu vực gần đó.

- Chiến lược đầu tư bất động sản gia tăng giá trị: thực hiện các cải tiến có chọn lọc đối với bất động sản hiện có trước khi tiếp thị nó theo cách mới cho khách thuê tiềm năng. Các chiến lược như vậy thường mang lại lợi nhuận tiềm năng hấp dẫn cho các nhà đầu tư nếu họ tin tưởng vào luận điểm đầu tư và khả năng thực hiện các kế hoạch kinh doanh của nhà quản lý đầu tư.

Chiến lược đầu tư tìm cơ hội

- Các BĐS thường không được dùng để cho thuê

- Đòi hỏi việc cải tạo đáng kể, thậm chí là sự phát triển cơ bản(đất, đường nước, điện,..)

- Mặc dù chiến lược đầu tư này có rủi ro cao, chúng cũng đi kèm với lợi nhuận tiềm năng lớn, thường trên 24% cho mỗi thương vụ thành công.

Tác giả: Lưu Trọng Hiếu