Sau đại dịch thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Với góc nhìn đơn giản từ một NĐT, sau khi bỏ qua hết tất cả số liệu, tôi sẽ viết 1 đoạn để nhận định thị trường BĐS trong thời gian sắp tới (sau đại dịch). (Thật sự viết xong thấy hơi dài, mà ko biết xóa phần nào)

Nói 1 chút về đại dịch, tôi không phải là chuyên gia trong ngành nên chỉ biết bám theo số liệu thống kê và phân tích biểu đồ có sẵn để đưa ra dự đoán mà thôi. Kết quả dự đoán nhằm phục vụ cho kế hoạch triển khai kinh doanh của tôi, không đúng, không sai. Tôi đã sẵn sàng với kịch bản sống và làm việc tuân thủ 5K đến hết Tháng 9/2022. Tôi cũng sẵn sàng những kịch bản dành cho Doanh nghiệp của mình bắt đầu hoạt động lại vào Tháng 10/2021. Có lẽ tất cả chúng ta nên chuẩn bị trước "bình thường mới" để khỏi bỡ ngỡ anh chị ạ.

Tôi cũng chỉ dám nói về nhận định thị trường BĐS ở 1 số loại hình, phân khúc chứ không phải là tổng thể thị trường. Thật ra, tôi chỉ quan tâm đến những gì tôi bị ảnh hưởng mà thôi. Mỗi phân khúc, loại hình BĐS có thể sẽ có những câu chuyện riêng. Đây là nhận định của riêng tôi:

VỀ VĨ MÔ

• Lạm phát:

Theo tôi sẽ được kiểm soát tốt (trên số liệu), trong thực tế có thể nó không được đẹp như vậy đâu. Đâu đó nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến bếp ăn và tài khoản của chúng ta. Nhưng không sao, chỉ số mới quan trọng, chỉ số đẹp là điều chúng ta muốn.

• Lãi suất ngân hàng:

- Tôi đã khá hài lòng với mức lãi suất hiện tại, có lẽ đây là thời điểm mức lãi suất thấp nhất trong nhiều năm qua nên tôi bị phi lý trí. Thế nhưng, sắp tới đây lãi suất sẽ tiếp tục được giảm thêm tầm 1% nữa, chỉ có điều dòng tiền đó không được ưu ái cho ngành BĐS. Ai cũng khao khát mức lãi suất như các nước phát triển ngoài kia, nhưng VN là nước đang phát triển (mạnh) nên chưa thể nào có mức lãi suất tuyệt vời như vậy đâu, nhưng mong là phát triển đều để giảm dần. Những người nhiều tiền mặt họ cũng mong lãi suất tiền gởi cao cao tí mà. Tiền mặt trong dân ta còn nhiều lắm, qua đợt dịch vừa rồi là thấy tiền đổ vào chứng khoán như thác đấy.

- Câu hỏi mà tôi quan tâm là lãi suất có bị tăng hay không ? Thì tôi tin rằng sẽ không tăng. Còn giữ hoặc giảm là tốt rồi. Tôi quan tâm hơn 1 điều: cho vay BĐS có dễ không ? Có lẽ là khó. Vì sắp tới để kích thích nền kinh tế chắc chắn tập trung vào sản xuất kinh doanh mạnh hơn, dòng tiền ưu ái chạy vào các DN này. Nhưng tôi nghĩ, chúng ta sẽ có cách để dẫn nó vào BĐS (vì đường nào cũng vào BĐS thôi). Phải không nào !

- Điều quan tâm nữa là: cho vay mua BĐS sẽ thận trọng hơn, thay vì trước đây có thể vay được 80-100%/tài sản thì có lẽ cơ chế khống chế tiền vào BĐS khả thi nhất là giảm tỷ lệ giải ngân xuống 50-60% (siết chặt số này ít nhất trong năm 2022). Nhu cầu vay lớn, room có hạn, các ngân hàng sẽ biết cách kiểm soát điều này. Mà làm vậy thì sức mua thị trường chắc chắn bị ảnh hưởng.

• Đầu tư công:

- Với tình hình hiện nay, dù ngân sách dành cho đầu tư công đã được công bố rõ ràng trên các kênh thông tin. Tuy nhiên, bức tranh khá rõ là đầu tư công đang giải ngân chậm tiến độ kế hoạch từ đầu 2021 tới nay. Điều này có nghĩa là trong ngắn hạn vẫn ít yếu tố thúc đẩy giá BĐS tăng lên, đặc biệt là các BĐS vùng ven ăn theo hạ tầng. Chính Phủ là bàn tay lớn, NĐT lớn điều phối thị trường BĐS.

- Tôi có nhớ Luyện Alibaba có lần livestream nói 1 câu: "Alibaba bán đất Long Thành, tôi mong cho sân bay kéo dài càng lâu càng tốt". Điều này đúng đó chứ ! Yếu tố chờ là 1 trong những điều giúp BĐS tăng giá trong tương lai. Càng chờ, càng nhiều nhịp tăng giá.

- "Cơm chưa ăn, gạo còn đó". Những năm tới đây thì đầu tư công sẽ rót mạnh vì đây là ý chí của cả hệ thông chính trị rồi. Giờ chậm 1 nhịp, sau này nhanh 1 nhịp, chưa kể công nghệ trong kỹ thuật xây dựng và quản lý ngày càng hiện tại, cải tiến. Các dự án được triển khai trong chu kỳ này đa số là cục máu đông của cả chục năm về trước. Yếu tố cấp thiết tăng cao, nhưng nhiều năm qua hành lang pháp lý cho việc giải phóng mặt bằng những dự án này đã rõ nét hơn, chi phí đền bù ko phát sinh quá nhiều theo thị giá và dự án treo lâu cũng đủ làm khổ bà con có đất thuộc dự án (đặc biệt nhiều năm qua ko được chuyển thổ cư, mà đền bù đất nông nghiệp thì rẻ lắm). Câu chuyện trễ tiến độ vì bị đội giá đền bù ko gây khó khăn như nhiều năm về trước. Hi vọng tốc độ rót tiền sẽ nhanh, nhắm mắt mở mắt là xong các đường vành đai trong 5-10 năm nữa.

YẾU TỐ CUNG CẦU GIÁ

• Về sức mua:

Cần trả lời câu hỏi: Có người mua hay không ?

Nhu cầu mua BĐS đối với tôi là luôn có, mọi người cũng vậy. Nhưng nhu cầu sẽ tạo nên sự quan tâm mà thôi, điều mà thị trường cần là cầu (sức mua) thực sự, là những người có khả năng chi trả để mua BĐS có nhiều hay không. Đoạn này lại phải phụ thuộc vào yếu tố Dòng tiền có đổ vào cho vay mua BĐS có nhiều/ có thoáng hay không.

Ngoài ra, người mua BĐS sẽ phụ thuộc vào Giá có tốt không (từ vài năm nay họ còn quan tâm phương thức thanh toán có dài hạn hay không) và Bank có cho vay hay không (có những BĐS bank không cho vay, hoặc BĐS tỉnh vệ tinh, đất nông nghiệp thì bank cũng hạn chế cho vay lắm). Nếu giải quyết được 2 vấn đề này, Tôi cho rằng sức mua sẽ có, nhưng giảm 1/2 (một nửa) so với thời kỳ trước đây.

Lý do: vẫn còn tâm lý e dè sợ dịch bệnh quay lại, ...nhiều nỗi sợ như thói quen mới tạo lập mấy tháng qua... Có nghĩa là: số lượng người đi xem có thể như trước đây hoặc hơn, nhưng số lượng người mua sẽ giảm 1 nửa. Điều này là cơ hội cũng như thách thức đối với DN đầu tư, môi giới BĐS, NĐT cá nhân đang ôm nhiều BĐS muốn ra hàng bớt.

• Về sức bán & giá:

Chắc chắn 1 điều: nhu cầu bán cực kỳ cao.

Kể cả những BĐS người chủ chưa có ý muốn bán (tính đầu tư dài hơn) nhưng do họ có những sản phẩm rao bán mãi chưa bán được, đành phải bán ngay BĐS có người hỏi mua để giải quyết bài toán tài chính.

Đó chỉ mới là 1 ví dụ. Nhưng bức tranh sẽ diễn ra như thế. Số lượng người bán sẽ nhiều hơn người mua. Sản phẩm đa dạng hơn, thị trường sôi động sức bán rộng khắp.

Chỉ có điều, thị trường sẽ chia ra làm 3 cột mốc, ai nhạy cảm nắm được 3 cột mốc này sẽ mua hoặc bán được sản phẩm tốt với giá tốt. 3 cột mốc được tạm gọi như sau:

#Cột mốc cơ hội vàng: 3 tháng đầu sau khi bình thường mới: giá sẽ giảm 10-20%.

- Có thể ngay khi vào "bình thường mới", giá rao vẫn như trước đây hoặc tăng giảm chút ít, nhưng giá giao dịch theo tôi có thể giảm tới 20%. Giao dịch sẽ diễn ra nhiều hơn sau 1 tháng ổn định, lúc này tâm lý NĐT cũng đã ổn định, tình hình dịch có ổn định hay không thì cũng có câu trả lời. Có thể thời gian đầu 2 bên sẽ giằng co nhau kiểu "người bán thì tiếc, người mua chưa cần". Nhưng sau đó sẽ vào chuyện được.

- Giảm sâu vậy là vì Chủ đất cần gom vốn gấp 1 phần tiền, hoặc nợ Bank đến hạn trả, hoặc họ cũng tranh thủ bán để gom mua BĐS ngon hơn mà họ đang ngắm nghía....

#Cột mốc giằng co: 3 - 9 tháng sau khi ổn định: quay về giá cũ (giá kỳ vọng hiện tại).

- Những ai cần bán họ cũng đã tranh thủ chốt lời để bán ra vào mấy tháng trước đó rồi. Giả dụ họ vẫn chưa bán được, thì họ cũng tìm cách xoay sở xong, lúc bấy giờ ko cần phải bán giá rẻ hơn nữa, nhưng có thể vào thế bí vẫn còn vài BĐS giá ngon đấy. Người thì đã gom được chút tiền khi bán bớt 1 ít giá rẻ.

- Người khác thì đã lỡ gồng rồi, giờ bán rẻ thì lại tiếc, tự trách sao ko bán luôn vài tháng trước có phải tốt hơn không, ...cắt lời ko kịp nữa rồi. Thực ra họ cũng đã tìm cách khác để xử lý xong dòng tiền và hi vọng về tương lai tốt hơn. Hơn nữa, lúc này thị trường vào nhịp, người mua ra quyết định nhanh hơn vì sợ mất cơ hội. Rõ ràng, lúc này thị trường là điểm chớm tăng giá mạnh mà ai cũng sẽ nôn nao.

- Giằng co tâm lý của người bán, người mua khiến cho giao dịch diễn ra không nhiều, chue yếu là thời kỳ chuyển giao.

#Cột mốc vừa chạy vừa đuổi: 1 năm sau khi kiểm soát dịch bệnh: giá BĐS sẽ tăng 15-25%.

- Thị trường phục hồi hoàn toàn, với niềm tin BĐS luôn là kênh đầu tư số 1. Người cầm tiền đi xem hàng chục BĐS đẹp ưng ý nhưng chần chừ chưa mua kịp thì tiếc nuối mà phải mua gấp (lúc này dễ sai lầm nhất). Các ngành SX - KD có vẻ sau 1 năm vẫn chưa phục hồi là bao nhiêu, xét thấy rằng trầy trật gồng gánh vẫn không bằng lúc vừa kiểm soát dịch mua miếng đất có khi còn lời hơn lao đầu vào sản xuất.

- Phải nói thêm rằng, khi dịch bệnh được kiểm soát, các ngành sản xuất sẽ gặp khó khăn lớn về lực lượng lao động thiếu hụt và độ phục hồi ngành chậm do dư âm trì trệ. Có thể phải mất 1-3 năm để mọi thứ vào quỹ đạo phát triển. Ai nhận ra điều này sớm, chắc chắn không đánh liều gom vốn vào SXKD và gởi vào BĐS có tiềm năng cao để sinh ra lãi vốn sau 2-3 năm. Tôi cũng đoán là, vài tháng nữa thôi, sẽ ra rả những điệp khúc này để kích thích thị trường BĐS. Ví như câu: "làm lụng cả đời không bằng tiền lời miếng đất".

VỀ THỊ TRƯỜNG

• Phân khúc/ loại hình BĐS được lựa chọn:

- Theo tôi số 1 vẫn là đất nền ven đô.

- Nhưng lần này sẽ khác, đất nền những khu vực mà bán kính vài trăm mét chưa có người ở hoặc xung quanh vắng vẻ sẽ ít được "chọn mặt gởi vàng". Không phải cứ rẻ là được, NĐT quan tâm bao lâu họ sinh lời, khi nào họ có thể bán ra và họ sẽ bán ra cho ai. Nghĩa là những khu đất dù to, dù nhỏ có vị trí hẻo lánh sẽ ít được lựa chọn (trước mắt là trong 1 năm tới).

- Tôi cũng quan tâm đến lượng người "bỏ phố về quê" lâm, tôi nghĩ họ sẽ chưa quay lại thành phố ngay mà sẽ tìm cơ hội ở vùng quê. Kể cả gia đình họ cũng tác động không kém để giữ con cái mình ở gần gia đình. Nhưng không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính để đầu tư BĐS, họ vẫn thủ tiền mặt vì còn đang mất phương hướng đi làm ăn xa hay ở lại quê nhà. Đây cũng là lý do tôi đánh giá rằng những BĐS có giá rẻ dưới 300tr ở những vùng quê cũng được giao dịch tốt, bất kể quê nào.

- Tôi cũng e ngại cho loại hình BĐS dòng tiền, những căn nhà mặt tiền cho thuê, những khách sạn, căn hộ dịch vụ sẽ rao bán nhiều nhưng không có giao dịch hoặc giao dịch với mức giá khá rẻ. Loại này sẽ ảnh hưởng đến giá BĐS trung tâm. Nhưng tôi linh cảm sẽ có 1 số nhóm đi gom loại BĐS này nếu họ dùng được đòn bẩy tài chính.

- Ê chề nhất có lẽ là căn hộ các tỉnh vùng ven HCM có đơn giá cao hơn đất nền cùng khu vực. Những dự án có đơn giá tốt, PTTT hợp lý cũng chỉ hấp thụ được 1 phần nhờ lực lượng bán hàng máu lửa, hừng hực khí thế.

- Nhưng những khu căn hộ cũ vừa bàn giao trong 5 năm trở lại sẽ là cơ hội cho NĐT, giờ tìm đâu ra những căn hộ mới với mức giá gấp đôi 5 năm về trước (ở vị trí tương đương). Tôi cho rằng khi giá cho thuê rẻ, thì chủ căn hộ sẽ rao bán và đó là cơ hội cho người mua. Dạng căn hộ thứ cấp này sẽ bán tốt trong thời gian này.

- Về lâu dài, tôi vẫn đánh giá cao những khu đô thị xây sẵn với nhiều tiện ích và căn hộ cao cấp có giá hơn 100tr/m2 ở khu vực trung tâm HCM. Đặc biệt những khu căn hộ còn ở mức giá xoay quanh 70tr/m2. Lúc này là cơ hội mua của người dư tiền và hái quả ngọt sau 5 năm nữa. Tôi vẫn nghĩ đến những gói hỗ trợ của chính phủ và NOXH giá rẻ nhưng suy nghĩ về những tổ hợp căn hộ sang/ siêu sang giá trên 10 tỷ/căn sẽ xuất hiện nhiều hơn.

• Cần quan tâm yếu tố gì sắp đến ?

- Tôi nghĩ là theo dõi sát các dự án đã có kế hoạch giải ngân đầu tư công.

- Quan sát dòng tiền đổ vào khu vực nào, sóng sẽ kéo dài 1 năm/nhịp tại khu vực đó rồi đổi chỗ.

- Cẩn thận nhịp đầu năm 2022, 1 số nơi có thể có game như mọi năm nhưng lừa đảo lên ngôi. Chiếm dụng vốn và quỵt nợ, trốn nợ.

- Nếu NĐT nhỏ lẻ ôm đất lớn phân lô hộ lẻ quy mô nhỏ thì ko nên đi quá xa khu vực dân cư.

- CĐT dự án 1/500 cần quan tâm đến pháp lý đủ điều kiện bán hàng, tránh nóng vội bán sớm sẽ bị tuýt còi vì những sai phạm không đáng. Thị trường càng ngày càng minh bạch, khách hàng được tiếp cận nhiều luồng thông tin hơn, trong đó thông tin xấu nhiều hơn tốt.

- Cty Môi giới nên chọn sản phẩm để phân phối, đặc biệt khi ký quỹ hay mua sỉ bán lẻ cần quan tâm đến kết quả cuối cùng là Sổ đỏ và tiền phí phải về túi. Hơn hết, cần chuẩn bị phương án bán hàng sẽ bị hạn chế event tập trung và công nghệ sẽ hỗ trợ bán hàng (tôi cho rằng chỉ hỗ trợ chứ không thể thay thế).

- Nhà đầu tư cá nhân nên có đội ngũ môi giới thân để hỗ trợ ra hàng, thậm chí khi đi đầu tư nên nuôi team môi giới ruột để ra hàng.

LỜI KẾT

- Nhìn chung tôi vẫn đánh giá LẠC QUAN 75% đối với thị trường BĐS sau đại dịch.

- Thị trường sẽ có nhiều khó khăn ngay sau khi thực hiện bình thường mới. Đây là khó khăn, cũng là cơ hội.

- Giá không phải là yếu tố quyết định thị trường lên hay xuống, sụp đổ hay phát triển, mà sức mua/ số lượng giao dịch của thị trường phản ánh điều đó.

- Đầu tư BĐS lúc này phải có tầm nhìn dài hạn và bình tĩnh chờ đợi, tránh nôn nóng chốt lời hay sang tay quá sớm.

----

(Phần sau, tôi sẽ viết về Nỗi đau của DN và một số giải pháp, đăng vào ngày 27/8)

Tác giả: Đoàn Thiên Việt