TÍNH TỪ ĐẦU THẬP NIÊN 1990 ĐẾN NAY, THỊ TRƯỜNG ĐỊA ỐC VIỆT NAM ĐÃ TRẢI QUA ba chu kỳ lớn tăng trưởng, suy giảm rồi phục hồi. Đợt tăng trưởng đầu tiên được thúc đẩy từ làn sóng đầu tư nước ngoài và kinh tế Việt Nam chuyển đổi cơ chế bao cấp sang kinh tế thị trường.
Cơn sốt nhà đất thứ nhất diễn ra ngay sau khi luật Đất đai 1993 có hiệu lực trước khi thoái lui trong giai đoạn 1995–1999. Sau giai đoạn thị trường trầm lắng, giai đoạn kế tiếp 2001–2002 ở các đô thị lớn các giao dịch phân lô bán nền diễn ra sôi động, trước khi được điều chỉnh bởi các quy định pháp lý khiến thị trường điều chỉnh lần thứ hai.
Giai đoạn 2007– 2010, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào trạng thái tăng trưởng nóng lần thứ ba. Sự phát triển manh mún tự phát hai lần trước đó thay thế bằng sự chuyên nghiệp với sự xuất hiện một số nhà phát triển bất động sản lớn tại Hà Nội và TP.HCM.
Giai đoạn 2011–2013 khi hệ thống ngân hàng sa vào khủng hoảng, chiếc van tín dụng bất động sản đảo chiều đẩy thị trường thoái trào lần thứ ba. Đầu năm 2014, thị trường địa ốc tan băng bước vào chu kỳ tăng trưởng dài nhất kéo dài cho đến nay. Sau những thăng trầm, thị trường phát triển theo hướng chuyên nghiệp với việc xuất hiện các nhà phát triển dự án tên tuổi với những chiến lược phát triển riêng biệt.
Ai là các nhà phát triển cung cấp nguồn cung lớn nhất trên thị trường và họ cung cấp bao nhiêu sản phẩm? Từ sự tư vấn của các công ty tư vấn bất động sản, Forbes Việt Nam phỏng vấn trực tiếp các công ty bất động sản nội địa về sản phẩm họ hoàn thành trong giai đoạn từ 2014 đến nay để lập danh sách 10 nhà phát triển dự án lớn nhất (một số công ty tư nhân như Sun Group, Ecopark... không cung cấp số liệu.)
Số liệu dựa trên nguồn cung các sản phẩm đã hoàn thành từ năm 2014 tới ngày 30.9.2020. Đơn vị nhà ở tính toán là số lượng sản phẩm quy đổi ngang giữa các sản phẩm căn hộ, condotel, biệt thự, nhà phố liền kề… Danh sách này xếp hạng dựa theo số lượng.
Nhà phát triển dự án dẫn dắt bởi doanh nhân Lê Thanh Thản vẫn là cái tên gây tranh luận trên thị trường. Theo công bố từ công ty, chưa kể các dự án bất động sản dân dụng tại Nha Trang và Đà Nẵng, chỉ riêng tại Hà Nội công ty tư nhân này đã đưa ra thị trường xấp xỉ 30 ngàn đơn vị nhà ở tập trung ở phân khúc giá rẻ.
Các khu vực tập trung dự án của công ty gồm bán đảo Linh Đàm, Xa La, Thanh Hà (Hà Nội). Ban đầu công ty phát triển các dự án với kiến trúc và thiết kế tối giản, không nhiều tiện ích, độ nén dân số cao nhằm đưa giá thành sản phẩm ở mức thấp nhất có thể.
Có thời điểm giá bán căn hộ 50m² khởi điểm chỉ 600 triệu đồng. Với mức giá bán rất thấp, giai đoạn thị trường đóng băng công ty vẫn bán được hàng trăm sản phẩm/ngày mà không cần dùng đến bất cứ phương thức marketing nào.
Một số dự án của nhà phát triển dự án này sau đó đã phát sinh sự cố buộc công ty phải khắc phục, sửa chữa. Các dự án xây dựng sau này công ty phát triển đã hoàn thiện hơn về mặt thiết kế, độ nén dân số cơ học và trang bị các tiện ích hạ tầng nhiều hơn.
Dù gây tranh cãi lớn và phát sinh một số vướng mắc, sản phẩm của nhà phát triển dự án này đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng có nguồn tích lũy eo hẹp như người có thu nhập trung bình và người trẻ mới lập nghiệp.
Novaland là nhà phát triển dự án nổi bật trên thị trường TP.HCM, sản phẩm phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp. Theo công bố của công ty từ năm 2014 đến nay, Novaland đã đưa ra thị trường 22.589 đơn vị nhà ở từ nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng, căn hộ office-tel tới condotel.
Ngoài các sản phẩm đã hoàn thành và bàn giao, Novaland đang triển khai xây dựng 13.932 đơn vị nhà ở, dự kiến bàn giao rải rác đến năm 2022. Trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, từ năm 2018 nhà phát triển dự án đã giới thiệu ra thị trường các dự án NovaWorld Ho Tram – The Tropicana, NovaWorld Phan Thiet...
Tổng cộng, các dự án hoàn thành và đang triển khai, Novaland đã giới thiệu ra thị trường hơn 45 ngàn đơn vị nhà ở. Bắt đầu với dự án Sunrise City (quận 7, TP.HCM) tạo tên tuổi cho Novaland, công ty từng gặp khó khăn trong giai đoạn thị trường địa ốc đóng băng nhưng đã vượt qua.
Giai đoạn 2014– 2015 Novaland phát triển rất nhanh thông qua hoạt động M&A, mua lại và làm hồi sinh các dự án ngưng trệ do chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai tại TP.HCM.
Trước khi TP.HCM rà soát việc cấp phép các dự án mới, sản phẩm của Novaland chỉ tập trung tại TP.HCM nhưng phát triển dự án phân bổ trải rộng tại các quận trung tâm. Từ năm 2018, Novaland vươn ra nhiều địa phương trọng điểm như Vũng Tàu, Phan Thiết, Khánh Hòa… với dòng sản phẩm nghỉ dưỡng.
Từ vai trò là nhà môi giới, thông qua hợp tác với các chủ đầu tư giai đoạn 2013–2015 làm hồi sinh các dự án đóng băng, Hưng Thịnh Corp tích lũy kinh nghiệm và tài chính vươn lên trở thành nhà phát triển dự án.
Theo công bố của tập đoàn, Hưng Thịnh đã hoàn thành khoảng 18 ngàn sản phẩm đơn vị nhà ở trong giai đoạn 2014 đến nay. Tổng sản phẩm đưa ra thị trường sau 18 năm ước 50 ngàn đơn vị. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới, sau khi trở thành nhà phát triển dự án Hưng Thịnh tập trung phát triển sản phẩm nằm ở phân khúc giá bán trung bình hướng đến người mua có nhu cầu thật.
Sau khi tái cơ cấu, hiện tại toàn bộ hoạt động phát triển dự án của tập đoàn do thành viên Hưng Thịnh Land đảm nhận. Phần còn lại, xây dựng, bán hàng do hệ sinh thái Hưng Thịnh Corp đảm nhiệm.
Với lịch sử 28 năm phát triển, Nam Long là nhà phát triển bất động sản tư nhân có thâm niên lâu đời bậc nhất tại TP.HCM được dẫn dắt bởi chủ tịch Nguyễn Xuân Quang. Sản phẩm của công ty tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Long An, Cần Thơ và đang mở rộng ra phía Bắc như Hải Phòng và Hà Nội.
Giai đoạn 2014 đến nay, Nam Long đã hoàn thành 13.784 đơn vị nhà ở nằm trong nhóm căn hộ, nhà liền kề và biệt thự. Nam Long chủ yếu phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền nhắm đến đối tượng người mua có nhu cầu ở thật.
Sản phẩm Nam Long phân làm ba dòng: Ehomes - sản phẩm nhà ở giá thấp nhắm đến người mua trung bình; Flora - sản phẩm nhắm đến đối tượng có thu nhập khá; Valora - sản phẩm nhà phố, biệt thự dành cho nhóm đối tượng thu nhập cao.
Nam Long đã hợp tác với các đối tác Nhật Bản như Hankyu Hanshin và Nishi Nippon Railroad để nâng cao chất lượng sản phẩm. Theo ước tính, quỹ đất hiện có của Nam Long lên đến 640 héc ta.
Năm 2019, công ty đã mở rộng thêm quỹ đất với dự án Nam Long Waterfront (Đồng Nai) quy mô 170 héc ta; dự án Nam Long Đại Phước tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) với quy mô 45 héc ta và dự án VSIP Hải Phòng quy mô 21 héc ta, phục vụ cho kế hoạch phát triển trung và dài hạn.
Masterise là nhà phát triển dự án mới nổi, sản phẩm tập trung tại TP.HCM. Công ty phát triển sản phẩm nhà ở cao và thấp tầng thuộc phân khúc cao cấp. Tiền thân của Masterise là Thảo Điền Investment, chủ đầu tư dự án Masteri Thảo Điền với 3.852 căn hộ.
Sau khi hoàn thành dự án đầu tay, nhà phát triển dự án này phát triển nhiều dự án khác tại nhiều quận trung tâm TP.HCM như: M-One Nam Sài Gòn (quận 7), Millennium (quận 4), Masteri An Phú (quận 2), M-One Gia Định (Gò Vấp). Từ năm 2014 đến nay, Masterise đã hoàn thành 7.175 sản phẩm, chủ yếu là chung cư cao cấp.
Hiện tại, Masterise chuẩn bị triển khai xây dựng ba dự án gồm: Masteri Waterfront, Masteri Centre Point, LUMIÈRE Riverside với tổng số lượng 9.961 sản phẩm.
Masterise cũng là chủ đầu tư tiếp tục phát triển dự án Sài Gòn Ba Son, dự án trước đó Alpha King phát triển sau khi mua lại từ tập đoàn Vingroup. Chủ tịch Masterise hiện tại là ông Hồ Anh Ngọc, em trai ông Hồ Hùng Anh, chủ tịch Techcombank.
Khang Điền là nhà phát triển dự án có uy tín và thâm niên tại TP.HCM được sáng lập và dẫn dắt bởi ông Lý Điền Sơn. Từ năm 2014 đến nay công ty đưa ra thị trường 5.784 sản phẩm nhà ở tập trung ở nhóm sản phẩm nhà phố liền kề, biệt thự, căn hộ chung cư.
Tính từ ngày thành lập Khang Điền đưa ra thị trường 6.453 sản phẩm đơn vị nhà ở do giai đoạn trước năm 2009 chủ yếu tập trung phát triển sản phẩm biệt thự cao cấp. Khác biệt với các nhà phát triển dự án tại TP.HCM, Khang Điền tập trung phần lớn sản phẩm ở khu vực phía Đông TP.HCM, khu vực thị trường địa ốc phát triển nóng nhất trong năm năm qua nhờ mạng lưới hạ tầng được đầu tư phát triển.
Năm 2018, thông qua hoạt động M&A, Khang Điền biến công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Bình Chánh (BCCI) thành công ty con, mở quỹ đất sạch tại huyện Bình Chánh. Công ty gặp nhiều khó khăn khi thị trường địa ốc đóng băng giai đoạn 2011–2013, sau đó tái cơ cấu sản phẩm và hồi sinh với sản phẩm nhà phố, dòng sản phẩm tạo tiếng vang cho Khang Điền giai đoạn 2014–2017.
Hiện tại, Khang Điền phát triển theo chiến lược thận trọng, tập trung mở rộng quỹ đất sạch không vướng mắc pháp lý, bám sát sự phát triển và mở rộng của hạ tầng giao thông TP.HCM.
BIM Group là nhà phát triển dự án nổi bật tại phía Bắc được sáng lập và dẫn dắt bởi chủ tịch Đoàn Quốc Việt và gia đình. Giai đoạn 2014–2020, BIM Group đã hoàn thiện 5.190 sản phẩm gồm căn hộ chung cư, biệt thự, khách sạn, condotel, shophouse từ dân dụng đến mục đích du lịch nghỉ dưỡng.
BIM Group phát triển sản phẩm từ trung đến cao cấp. Ngoài Hà Nội, các dự án của BIM Group phát triển chủ yếu tại các địa phương có tiềm năng du lịch như Hạ Long, Phú Quốc.
Hiện tại nhà phát triển dự án này đang triển khai 15 dự án từ du lịch nghỉ dưỡng tới dân dụng và thương mại với số lượng 4.482 sản phẩm. Tập đoàn công bố sở hữu quỹ đất hơn 5 triệu m².
Các dự án nổi bật đã hoàn thành của nhà phát triển bất động sản này gồm Green Bay Garden (Hạ Long), Intercontinental Phú Quốc và Syrena Tower (Hà Nội). BIM Group cũng đầu tư xây dựng khách sạn Crowne Plaza Vientiane tại Lào.
Tập đoàn thành lập năm 1994, bắt đầu với khách sạn Hạ Long Plaza, ngoài bất động sản, tập đoàn còn kinh doanh năng lượng tái tạo, dịch vụ thương mại, thủy sản.
Tính từ năm 2014 đến nay, Đất Xanh đã đưa ra thị trường gần 4.500 đơn vị nhà ở, gồm căn hộ chung cư, nhà phố tại TP.HCM và các vùng phụ cận. Nguồn cung sản phẩm Đất Xanh đang xây dựng và triển khai xấp xỉ 29.500 đơn vị nhà ở tập trung ở một số dự án tại Đồng Nai, Bình Dương và ngoại thành TP.HCM.
Xuất phát điểm với vai trò nhà môi giới bất động sản, Đất Xanh đã hợp tác với các chủ đầu tư phát triển dự án từ năm 2010 và sau đó trở thành nhà phát triển dự án độc lập. Công ty chứng khoán Phú Hưng ước tính, Đất Xanh nắm giữ 30% thị phần môi giới bất động sản cả nước.
Sự am hiểu thị trường của một nhà môi giới khiến công ty chọn chiến lược phát triển các sản phẩm trung cấp - phân khúc thị trường có nhu cầu cao nhất. Năm 2020, Đất Xanh phát triển chủ yếu các dự án tại các địa phương phụ cận TP.HCM như Long Thành (92 héc ta) hay Gem Riverside (6,2 héc ta) - quận 2.
Theo số liệu tự công bố, Đất Xanh sở hữu quỹ đất rộng 3.000 héc ta và đang tiếp tục mở rộng. Hoạt động đầu tư bất động sản được xem là một trong các trụ cột của công ty bên cạnh kinh doanh môi giới và xây dựng.
Theo tạp chí Forbes Việt Nam, số 90, tháng 11.2020
Link nội dung: https://vietnambusinessinsider.vn/forbes-cong-bo-10-nha-phat-trien-bat-dong-san-hang-dau-viet-nam-a15641.html