Năm 2021 nên đầu tư bất động sản ở đâu?

Năm 2021, 2022 bất động sản sẽ tăng giá mạnh, sẽ có một lượng tiền lớn đổ vào. Đầu tư sớm sẽ có nhiều cơ hội.

Đầu năm 2020 khi đại dịch Corona xuất hiện, hầu hết mọi nhận định, dự đoán đều cho rằng kinh tế sẽ đi vào một thời kỳ đen tối, bất động sản (BĐS) sẽ lao dốc, chạm đáy và đi ngang trong một thời gian dài. Tuy nhiên, tôi lại dự đoán ngược lại và đã có một bài viết về bất động sản công nghiệp được hàng chục group, chuyên trang BDS đăng lại và có hàng ngàn lượt share. Từ đó cho đến hết năm 2020 bất động sản công nghiệp đã tăng giá chóng mặt và mọi thứ đã diễn ra đúng như những gì tôi dự đoán. Nếu bạn không tin thì hãy hỏi bác Gồ với từ khóa "BĐS công nghiệp tăng giá" sẽ thấy báo chí viết về nó thế nào. Chắc chắn BĐS công nghiệp sẽ tăng mạnh trong những năm tiếp theo. Tuy nhiên tôi vẫn nhắc lại rằng bạn hãy thận trọng khi tham gia cuộc chơi.

Theo góc nhìn của tôi, trong một vài năm tới đất nền, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp/ phi nông nghiệp… cũng sẽ tăng mạnh và thiết lập một mặt bằng giá mới. Nguyên nhân tăng giá là gì? Khu vực nào sẽ tăng? Đâm vào lúc nào, rút ra lúc nào?... Thì không phải ai cũng nhìn nhận được. Cũng như bài viết về BĐS công nghiệp, những phân tích dưới đây của tôi sẽ dựa trên quan điểm, góc nhìn, hiểu biết của cá nhân, không theo một bộ môn khoa học nào cả. Lưu ý các bạn chỉ đọc, tham khảo và áp dụng phù hợp với bối cảnh của bản thân, quan trọng nhất là sự phù hợp. Tôi không phải là chuyên gia về BĐS, càng không phải là người nắm các thông tin về quy hoạch hay người phát ngôn của một cơ quan nào đó. Đặc biệt, tôi cũng không hành nghề môi giới BĐS, tôi chỉ là ông doanh nhân nông dân bán giấy vệ sinh và bán trái cây dạo mà thôi.

CÁC NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TĂNG GIÁ

Đầu tiên, nếu bạn hỏi những người xung quanh bạn “Nếu có tiền nhàn rỗi bạn sẽ đầu tư cái gì?’’ thì phải hơn 90% sẽ trả lời BẤT ĐỘNG SẢN. BĐS là mảng đầu tư an toàn, gần như chắc chắn sinh lời trong trung hạn và dài hạn nếu không dính phải “quy hoạch dở hơi’’. Như vậy, ngoại trừ những người lớn tuổi có tư tưởng gửi tiết kiệm để lấy lãi suất chi tiêu hàng ngày còn lại đa số khi có tiền người ta sẽ đầu tư vào BĐS. Chưa kể tâm lý “An cư lạc nghiệp’’ sẽ tiếp tục là tác nhân khiến giá nhà đất tăng do cầu vẫn vượt cung một khoảng cách khá xa.

Thứ 2, có một số thành phần trong xã hội kiếm được những khoản tiền bất minh, không rõ ràng nên BĐS là kênh xử lý nhanh nhất, dễ nhất, hiệu quả nhất. Cho đến khi nào pháp luật chưa cấm việc giao dịch BĐS bằng tiền mặt thì khi đó hoạt động này vẫn còn là một phương thức tiện lợi và được ưa chuộng.

Thứ 3, ngoài BĐS thì kênh đầu tư chứng khoán, vàng, ngoại tệ cũng được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, những kênh đầu tư này đòi hỏi nhà đầu tư phải có nhiều thời gian và kiến thức sâu về lĩnh vực mình đầu tư. Những lĩnh vực này cũng chịu tác động lớn từ kinh tế thế giới, chính sách tài chính của chính phủ nên nó không phù hợp cho những người có tiền nhưng kiến thức hạn chế hoặc những kẻ tay mơ về tái chính như tôi. Những kênh này nó chỉ phù hợp với việc “trú mưa tạm thời’’ trong ngắn hạn chứ không phù hợp trong trung hạn và dài hạn. Thường khi có một biến động lớn nào đó thì người dân và các doanh nghiệp sẽ co cụm phòng thủ để nghe ngóng tình hình rồi sau đó ra quyết định. Khi đó giữ tiền mặt, vàng, ngoại tệ được xem là một giải pháp khả dĩ, nhưng về lâu dài thì nó không an toàn bằng kênh BĐS. Đầu năm 2020 khi dịch bệnh bùng phát người ta nói với nhau “có bao nhiêu thủ đi, đừng có bung ra là chết đấy, kinh tế sẽ suy thoái và đi vào thời kỳ đen tối’’. Thời điểm đó các doanh nghiệp BĐS không dám khởi công dự án mới, các doanh nghiệp kinh doanh truyền thống không dám mở rộng sản xuất kinh doanh, người dân không dám mua bán vì sợ BĐS đóng băng và lao dốc... Nhưng sau một thời gian ôm tiền và quan sát thì người ta phát hiện BĐS như vậy là đã rẻ lắm rồi, chững lắm rồi nếu giờ không mua thì vài năm nữa không thể mua được nên phải hành động thôi.

Thứ 4, thị trường BĐS Việt Nam chịu ảnh hưởng rất lớn từ yếu tố chính trị. Vài năm vừa qua khi lò cháy hừng hực, việc chia đội nhóm chưa ngã ngũ thì ông nào cũng ngồi quan sát, nghe ngóng tình hình rồi mới tính tiếp, không ông nào dám manh động cả. Nhưng giờ đây vài ngày nữa là họp xong, đội ngũ đã đâu vào đấy thì các anh phải tranh thủ chạy để bù lại những năm tháng ngủ đông chờ thời.

Thứ 5, hầu hết các doanh nghiệp lớn ở Việt Nam đều gắn liền với BDS. Thậm chí có nhiều doanh nghiệp chỉ trong vài năm bỗng nhiên lớn lên đột biến nhờ BDS chứ không phải nhờ lĩnh vực kinh doanh truyền thống của họ. Tôi có một anh bạn kinh doanh lĩnh vực thực phẩm hơn 20 năm. Năm 2018 anh mua một lô đất 10.000m2 trị giá 240 tỷ, năm 2020 xây chung cư được 1.300 căn, giá bán 2.4 tỷ/ căn. Sau khi trừ hết chi phí cty anh còn lại lợi nhuận khoảng 1.500 tỷ. Anh tâm sự với tôi rằng chỉ một dự án BĐS thực hiện trong vòng vỏn vẹn hơn 2 năm đã mang về cho cty khoản lợi nhuận gấp 10 lần lợi nhuận 20 năm kinh doanh thực phẩm. Nhìn vào đây sẽ thấy ngay các doanh nghiệp dù không chuyên về BĐS nếu có tiền cũng sẽ đổ vào BĐS - một tác nhân đủ lớn để làm cho BĐS tăng giá. Người ta nói muốn mình giỏi hơn thì hãy học và chơi với người giỏi hơn; muốn mình giàu có hơn thì hãy học và chơi với những người giàu có hơn. Chính vì vậy sẽ có nhiều người học cách làm trên.

VẬY THÌ, TRONG NHỮNG NĂM TỚI ĐẦU TƯ Ở ĐÂU SẼ TỐT?

Tôi không chắc chắn 100% nhưng tôi đưa ra vài gợi ý, nhận định dưới đây để bạn tham khảo. Nhớ là tôi không chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư của bạn nếu bạn dính chưởng khi áp dụng bài viết của tôi vì tôi và bạn có nền tảng khác nhau.

TP.HCM nơi đây là trung tâm kinh tế, xã hội của cả nước nên trong dài hạn vẫn rất tốt. Tuy nhiên giá ở hầu hết các quận đã rất cao rồi, chỉ còn một số khu vực ngoại thành vẫn còn có ăn.

Đó là Q9 (cũ) giá ở đây vẫn ở mức chung dưới 50tr/m2, thấp hơn rất nhiều so với Q2 và Thủ Đức (cũ). Thành phố Thủ Đức đã được thành lập chắc chắn chính quyền TPHCM sẽ ưu tiên cho thành phố này về giao thông và hạ tầng nên Q9 (cũ) sẽ tăng mạnh lên ngang bằng với Q2 và Thủ Đức (cũ).

Đó là Củ Chi vì đây là một huyện đang có quỹ đất khổng lồ, vị trí cao ráo, quy hoạch sạch sẽ, giá đang rất rẻ (trung bình dưới 5tr/m2). Hiện giờ từ Củ Chi về trung tâm thành phố khá xa, cỡ khoảng 30 – 50km, đi phải mất cỡ 1,5 - 2 giờ nếu không kẹt xe. Hiện tại đường Trường Chinh và Cộng Hòa đã quá tải, hy vọng hết kẹt xe “ước mơ chỉ là ước mơ’’ đặc biệt là sắp tới đường Trường Chinh sẽ bị rào chắn, đào bới để thi công tuyến metro Bến Thành - Tham Lương (nếu theo truyền thống như tuyến Bến Thành – Suối Tiên thì sẽ kéo dài bằng đơn vị chục năm) thì khả năng kẹt xe sẽ còn trầm trọng hơn. Thành phố Thủ Đức là “Mô hình kiểu mẫu’’ với vai trò tiên phong. Nếu vài năm tới thành phố Thủ Đức vận hành ổn thì khả năng cao sẽ có thành phố Thủ Đức thứ 2, 3. Lúc đó chắc không đâu phù hợp hơn Củ Chi cả về vị trí và quỹ đất. Chỉ cần phóng một con đường chạy dọc sông Saigon từ Củ Chi giáp Tây Ninh về đến cầu Sài Gòn giáp trung tâm sẽ rút ngắn quãng đường còn khoảng 13 – 15km, thời gian đi còn khoảng 20 - 30 phút. Lúc đó Củ Chi sẽ phát triển bùng nổ, trở thành ngôi sao sáng của thị trường BĐS TP. HCM. Theo quan điểm của tôi sớm muộn gì chính quyền TP.HCM cũng sẽ làm điều này nếu muốn kéo vùng Tây Bắc lên. Và một điều nữa là sĩ diện. Nếu bạn nhìn trên bản đồ thì sẽ thấy bên kia sông Saigon là Bến Cát, Bình Dương tấp nập, nhộn nhịp nhà cửa san sát còn bên này sông Saigon là Củ chi hoang sơ cỏ mọc um tùm. Là người đứng đầu chính quyền thành phố chắc họ cũng thấy nhọ nên phải làm gì đó cho bớt nhọ.

Bình Chánh cũng có lợi thế giống Củ Chi. Tuy nhiên Bình Chánh có một số hạn chế là (1) Địa hình trải quá dài, mức độ tập trung không cao, khó quy hoạch, khó xác định được vùng nào sẽ trở thành trung tâm; (2) Thế đất thấp, úng phèn, thường bị ngập; (3) Khu vực giáp Q7 giá đã quá cao, thậm chí cao hơn Q7, trong khi đó khu vực giáp Hóc Môn, Long An quy hoạch nhùng nhằng, xây dựng lấn chiếm tràn lan; (4) Giá đất Bình Chánh mặt bằng chung cao hơn Củ Chi. Hóc Môn bên cạnh Củ Chi, nằm chắn ngang trên đường di chuyển từ Củ Chi về trung tâm cũng là một lựa chọn khả dĩ.

Như vậy nếu đầu tư ở TP. HCM thì Q9, Hóc Môn, Củ Chi về lâu dài vẫn triển vọng nhất. Tất nhiên là các quận trung tâm với giá 100 – 200tr/m2 vẫn có cơ hội nhưng cái đó chỉ dành cho giới siêu giàu. Mà giới siêu giàu họ nghĩ gì, mua bán như thế nào thì mình không biết vì mình chưa một ngày được nhập hội với họ.

Mới ngồi gõ có xíu mà thấy nó dài hơn 3 trang rồi, tôi định viết luôn cho Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai… nhưng dài quá chắc sẽ có nhiều người ngáp ngắn ngáp dài rồi nên không viết nữa. Những câu hỏi kiểu như: Ngoài TP.HCM thì các tỉnh khác như Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Đồng Nai, Bình Thuận, Nghệ An, Thanh Hóa… sẽ thế nào? Nên đầu tư vào phân khúc BĐS nào? Có những vấn đề gì cần lưu ý khi đầu tư? Có nên hợp tác đầu tư với bạn bè không? Với những số tiền nào thì đầu tư loại nào?... Nếu mọi người quan tâm thì tôi sẽ viết thêm mấy bài nữa để giải đáp đủ đầy cho những câu hỏi trên. Hãy để lại ÁM HIỆU gì đó thể hiện bạn quan tâm nhé.

Have a nice day & good luck!

Tác giả: Mai Quốc Bình - CEO Thế giới giấy