Tháng 2/2021, sau khi có thông tin về việc xây sân bay Tecnic Bình Phước, mặc dù đây mới là ý tưởng, khảo sát để lập dự án, nhưng sau khi các phương tiện thông tin đại chúng đưa tin về việc này, tạo ra một cơn sốt đất, rất nhiều người đổ về đây mua đất, đẩy giá tăng nhanh trong một thời gian ngắn. Đặc biệt khi các hình ảnh về từng đoàn người tụ tập mua đất, giá đất tăng nhanh, lại càng có nhiều người đổ về đây mua đất, làm cơn số đất tăng cao hơn nữa. Sau một thời gian ngắn, cơn sốt đất đã qua đi, giá bđs đã phần nào giảm xuống, làm cho nhiều nhà đầu từ F0 băn khoăn, không biết mình có phải là người ôm bom cuối cùng không.
Tháng 7/2020, chúng ta chứng kiến một cơn “sốt vàng”, giá vàng SJC trong nước từ 50tr/lượng ngày 20/7 nhanh chóng lên đến đỉnh điểm 62tr ngày 7/8 rồi nhanh chóng tụt dốc không phanh 11/8, có những lúc giá vàng tụt xuống 50tr. Một hiện tượng lạ xẩy ra, khi giá vàng tăng lên đỉnh điểm, nhiều người dân sợ giá vẫn còn tăng tiếp nên bỏ tiền ra mua, khi giá vàng hạ xuống họ lại sợ sẽ tiếp tục hạ nữa, vội bán đi trong nỗi sợ hãi, phải chịu thua thiệt khá nhiều.
Tại sao có người lại hành động kỳ lạ, thiếu logic như vậy, chịu lỗ khá nhiều chỉ trong vài ngày? Đó là hiệu ứng bầy đàn (heard behavior), khi những nhiều người thiếu thông tin/hiểu biết, sẵn sàng làm theo đám đông, theo những “sóng” được đưa trên truyền thông, và phải chịu trả giá cho sự thiếu hiểu biết của mình.
Để hiểu đơn giản về hiệu ứng bầy đàn, khi chúng ta tới một nơi mới, chọn quán ăn luôn chọn quán đông người nhất, vì chúng ta nghĩ rằng những người đó chọn quán ăn đó do quán ăn này ngon, chất lượng, và chúng ta sẵn sàng đi theo sự lựa chọn của đám đông, cho rằng đó là sự lựa chọn đúng đắn nhất. Hiệu ứng này đã được hình thành trong động vật, tập quán của loài người từ hàng triệu năm, khi chúng ta luôn làm theo số đông, cho rằng đó là cách làm tốt nhất, được nhiều người lựa chọn nhất. Hiệu ứng này đã giúp loài người tồn tại hàng triệu năm, nhưng xã hội hiện đại thay đổi quá nhanh khiến hiệu ứng bầy đàn phản tác dụng trong nhiều trường hợp. Trong xã hội hiện đại, thông tin truyền đạt rất nhanh chóng, đặc biệt qua truyền thông, con người nhìn vào truyền thông, coi đó hướng mà đám đông hành động, và làm theo. Truyền thông hiện nay, vô tình hay cố ý, định hướng dư luận một các không chính xác, dẫn tới nhiều người bị thua thiệt khi vô ý thức tuân theo hiệu ứng bầy đàn.
Với trường hợp giá vàng ở trên, khi giá vàng tăng lên, truyền thông liên tục đưa tin, hình ảnh nhiều người đua nhau đi mua vàng, dẫn đến nghiều người tiêu dùng, mặc dù không biết gì về thị trường vàng, sẵn sàng bỏ tiền ra để mua vàng, nghĩ rằng giá còn tăng nữa.
Trong bđs, hiệu ứng này còn mạnh hơn nữa, gây tác hại còn lớn hơn nữa. Chúng ta sẽ cùng phân tích một số trường hợp:
1. Thông tin nhiễu về quy hoạch
Điển hình là cầu Cát Lái, liên tục được báo chí đưa tin trong nhiều năm qua, mỗi lần đưa tin lại tạo ra một đợt sốt đất Nhơn Trạch, các thông tin về vị trí, thiết kế, chiều cao, nhà đầu tư liên tục bị thay đổi. Có thông tin rằng trong các đầu nậu, cá mập ôm nhiều đất tại Nhơn Trạch, mỗi khi muốn ra hàng chỉ cần hợp tác với một vài báo mạng, với chi phí vài triệu là có thể có được một bài về cầu chuẩn bị xây, có thể nói vu vơ: chính phủ đang chuẩn bị xem xét việc xây cầu, hoặc quy hoạch cầu sắp được duyệt…
2. Sốt đất
Từ đầu năm tới nay xảy ra sốt đất ở nhiều nơi: Bắc Giang, Hải Phòng, Phú Mỹ, Đồng Nai, Bình Phước, Cần Giờ.
Một điều dễ nhận thấy là rất nhiều người ít quan tâm tới đất những nơi đó, nhưng khi có thông tin xảy ra sốt đất thì cố mua bằng mọi giá, mặc dù lúc đó giá đã có thể cao hơn trước 20-30% nhưng vẫn cố mua. Một phần do hiệu ứng bầy đàn, khi những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm thấy nhiều người mua, cho rằng quyết định của số đông là chính xác, nên cố gắng làm theo, điều đó càng đẩy cơn sốt đất lên cao hơn nữa.
Truyền thông đưa tin giá đất tăng nhanh, các hình ảnh về từng đoàn người đi săn đất, thông tin về những người mua từ trước đã có lãi vài chục % trong thời gian ngắn là các yếu tố kích thích hiệu ứng bầy đàn. Một số nhà đâu tư F0 tới chậm, đến nơi có lẽ đó đã là đỉnh điểm của cơn sốt rồi, nếu mua vào khả năng bạn sẽ là người ôm bom cuối cùng.
3. PR dự án
Những cty bđs lớn liên tục PR sản phẩm của mình trên truyền thông: khu đại đô thị công viên lớn nhất, ngang tầm Singapore, môi trường sống hoàn hảo, hàng nghìn căn hộ được bán trong vài ngày… , những chiến dịch marketing này ảnh hưởng lớn tới nhiều người tiêu dùng
4. Sự kiện bán hàng
Các công ty bđs có rất nhiều kinh nghiệm trong việc tổ chức các sự kiện mở bán, làm sao để tạo hiệu ứng bầy đàn tốt nhất. Rất nhiều người tập trung tại một nơi, các đơn hàng được chốt liên tục, trong số đó có thể có cà cò mồi, người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi hiệu hứng bầy đàn và việc chốt đơn hàng trở nên dễ dàng hơn nhiều.
Gần đây có nhiều người bị mắc lừa khi bị đưa lên những chuyến xe bus tới những nơi xa, các công ty BĐS lừa đảo đó làm đủ mọi cách để tạo nên hiệu ứng bầy đàn với người mua: có nhiều chân gỗ/cò mồi trà trộn trên xe đóng giả là người mua, tới nơi liên tục khen dự án, các thông tin về chốt cọc liên tục được thông báo, khiến cho người mua thiếu kinh nghiệm nghĩ rằng đó là dự án tốt, có lời (vì nhiều người khác chốt cọc rồi), dẫn tới đặt cọc và sau đó mới biết rằng giá mình mua cao hơn gấp 2 giá thực tế, thậm chí còn hơn nữa.
Hiệu ứng bầy đàn ăn sâu vào tiềm thức con người qua hàng triệu năm tiến hóa, nhưng nhiều khi phản tác dụng trong xã hội hiện đại. Hiệu ứng này có tác dụng lớn lên những người thiếu thông tin, do đó cách duy nhất để có những quyết định sáng suốt là phải tìm đọc nhiều, tham khảo nhiều nguồn thông tin khác nhau, đa chiều. Hãy trở thành người tiêu dùng thông minh để không bị hiệu ứng bầy đàn điều khiển một cách mù quáng.
Thái Hòa/Group Cộng Đồng Bất động sản
