Bài viết của một người không chuyên nghiệp đầu tư đất, chỉ nhìn đất như cái ống heo tiết kiệm. Cho nên xin đừng ném đá nặng tay. Chữ THỊ TRƯỜNG NGÁCH trong bài là nói đến "phân khúc thị trường đất dân" ở một xó đất bị nhiều người chê. NGÁCH ở đây là mang ý nghĩa về vị trí.
BĐS có thể rồi lại có lúc trở thành bong bóng, để rồi bị nổ (Nhưng cũng có thể chưa kịp thành bong bóng thì đã bị ngăn chặn). Khi nổ thì chúng gây tác hại lên tất cả các thị trường, nhưng có một thị trường ngách - tuy cũng bị ảnh hưởng - nhưng không nặng nề bằng các thị trường khác.
Thị trường BĐS, nói đến đó thì người ta thường đề cập nhiều đến đất nền dự án (nhà ở, nghỉ dưỡng ...) hay căn hộ chung cư. Còn thị trường "đất trong dân" tuy cũng được đề cập nhưng không nhiều. Các công ty BĐS lớn thì chỉ quan tâm đến dự án lớn, các công ty BĐS nhỏ thì âm thầm thâu tóm đất dân để mở dự án nhỏ và đem lại lợi nhuận không hề nhỏ.
Các nhà đầu tư nhỏ và mới, thì ưa chuộng đất nền dự án và chung cư, vì họ tin vào tính pháp lý cao hơn, an toàn hơn đất trong dân (nói về tính pháp lý và an toàn thì chưa chắc bên nào hơn bên nào nhé !).
Các nhà đầu tư nhỏ lẻ có kinh nghiệm thì xem đất trong dân là thị trường chính. Với tôi, thì gọi đó là thị trường ngách, nơi các ông lớn bỏ qua, và chúng tuy nhỏ nhưng đã mang lại biết bao lợi nhuận cho các nhà đầu tư tư nhân.
Hôm nay đọc được bài viết rất hay của anh Thái Hoà, tôi có tham gia bình luận, kể về kinh nghiệm của cá nhân mình, một người không có nhiều tiền và không phải là nhà đầu tư thông minh. Xin được kể lại câu chuyện của mình, biết đâu giúp được ai đó.
Bài viết của anh Thái Hòa: Hãy sợ hãi khi người khác tham lam
Bài viết hay. Tuy thế, khi đất đang ở giá đỉnh, vẫn tồn tại đâu đó những "ngóc ngách thú vị", mà trong kinh tế gọi là "thị trường ngách" - nơi các đại gia hay các nhà đầu tư lắm tiền chê bỏ, nhưng lại có thể là nơi đầu tư tốt cho những người ít tiền và chịu khó.
Bản thân tôi đã may mắn thấy được điều như vậy xảy ra.
Khủng hoảng BĐS giai đoạn 2008 - 2010 đã làm giá đất chững lại từ 2011, mà không hề giảm. Giá đất 2011 - 2013 gần như đứng chững, bằng với mức giá 2007 - 2008. Chờ hoài mà không thấy giảm giá như lời báo chí hay các chuyên gia, đến 2014, tôi đi tìm mua đất bằng tiền để dành và 100 triệu được bạn cho mượn mà không lấy lãi.
Mất 6 tháng lang thang quanh Sài Gòn. Tôi chỉ chọn bán kính 30 - 40km. Cuối cùng đến được khu vực phía tây tp.HCM. Nơi này, cũng sốt, cũng lên giá theo thị trường. Nhưng nhìn tổng thể thị trường BĐS, thì đây là khu vực bị các đại gia BĐS vĩ mô chê bỏ. Chỉ có đại gia BĐS tại địa phương, vẫn giàu lên theo từng năm.
Cuối 2014, tôi mua 1 mảnh đất 1000 mét vuông, có 200 mét vuông thổ cư. Giá 300 triệu. Chủ cũ là dân SG, mua hồi 2008 với giá 300. Rồi rao bán 350 nhưng không ai mua vì lúc đó vào giai đoạn suy thoái. Sau đó, giá bán giảm dần về 300. Nghĩa là suốt 6 năm, đất không lên giá. Tôi mua vì thấy phù hợp túi tiền và cảm thấy mức giá phù hợp với đất (sau khi xem xét khắp nơi).
Rồi qua cuối 2015, đất "ấm" trở lại. Có người trả tôi 350 mà tôi không bán. Đến 2016 là 700, cuối năm là 1,2 tỉ. Sang năm 2017 là 1,5 tỉ. Và năm 2018 là hơn 2 tỉ.
( Nói thêm : hiện nay, nếu chỉ tính riêng giá đất thổ cư thì là 200m2 x 7 triệu = 1,4 tỉ. Phần còn lại kia, nếu lên thổ cư (khu vực đó được phép lên 300 m2 nữa, với mức thuế phí 700 ngàn/m2), thì riêng phần thổ cư : 500m2 x 7 triệu = 4,5 tỉ ! }
Trị giá đất từ 300 lên 2 tỉ thì là con số khủng. Nhưng chưa khủng bằng mảnh đất 1 hec-ta ở mặt tiền đường Vành Đai 4 tpHCM, gần đó. Hồi 2014 kêu 1,7 tỉ. Sang năm 2015 thì bán được với giá 1,5 tỉ. Từ 2019 thì đứng giá cho đến nay là 40 tỉ ! (cũng do đường được nâng cấp thành 4 làn).
Hồi 2014, tôi cầm 300 triệu thì không chắc mua được nhà khang trang ở tp.HCM; đến nay cầm 2 tỉ thì cũng vậy. Nhìn theo khía cạnh giá BĐS thì đều vậy cả. Nghĩa là tiền thì có lời lãi, nhưng có lời lãi từ việc mua nhà đất thì chưa chắc (vừa bán xong là đã mất giá rồi. Hiếm khi dùng số tiền vừa bán nhà này để mua được nhà khác tương đương giá trị).
Kinh doanh BĐS chỉ làm giàu đối với ai can đảm, dám dùng đến đòn bẩy BĐS (vay mượn, lấy đầu này đắp đầu kia, v.v.). Có gan làm giàu là vậy ! Nhưng "thuyền to thì có sóng lớn", ai vững vàng và MAY MẮN thì giàu; ngược lại thì phá sản như Phước Sang, v.v. thậm chí có người tự vẫn. Còn những ai an phận, không bạo gan, như tôi chẳng hạn, thì tuy không giàu, không thể mua được nhà như mong muốn, nhưng giá trị tiền vẫn được gia tăng nhiều. Ví dụ hãy nhìn theo cách này, cầm 300 triệu hồi năm 2014, nếu thất nghiệp, thì tôi sẽ sống được bao lâu ? Còn năm 2021, nếu cầm 2 tỉ thì tôi sẽ sống được bao lâu nếu như thất nghiệp ?
Tính chơi chơi việc đầu tư từ 2014 đến 2020 của tôi (mua 300 bán 2 tỉ) :
(1) Cứ cho là mỗi năm đầu tư gì đó ngoài BĐS, lãi được 12%/năm. Mức lạm phát cho tối đa 8%/năm. Thì mỗi năm chỉ còn lãi được 4%. Như vậy, sau 8 năm, từ 300 triệu, ta sẽ có giá trị là 410 triệu theo thời giá 2014 ban đầu.
(2) Trong 8 năm, tính mức lạm phát 8%/năm, thì giá trị 2 tỉ đồng của năm 2022 là tương ứng hơn 1 tỉ đồng so với năm 2014.
(3) = (2) - (1) Nghĩa là đầu tư BĐS 300 triệu vào năm 2014 (đầu tư đúng chổ), thì 8 năm sau sẽ kiếm được thêm ngoài dự kiến là 615 triệu theo thời giá 2014, tức là lãi thêm hơn 200%.
Đầu tư đúng chổ vào một cỗ máy tự động (ta không cần làm gì cả), thì trong 8 năm qua, cỗ máy kiếm tiền đã tự động sinh ra thêm giá trị lãi 200% ! Cũng tuyệt chứ nhỉ.
