Ai đứng sau dòng vốn tỷ đô chảy vào dự án Sài Gòn Bình An?

Huy Ngọc
Bài viết: 47

Siêu dự án ở TP. Thủ Đức mang đậm dấu ấn của Vạn Thịnh Phát và Masterise - bộ đôi ông lớn địa ốc hàng đầu TP.HCM, cùng với đó là vai trò không thể thiếu của các nhà băng đứng sau hai group này.

screen-shot-2021-08-09-at-63534-pm-1836-1858-1641993054.png
Dự án KĐT Sài Gòn Bình An có quy mô lớn và vị trí đắc địa, chỉ cách KĐT mới Thủ Thiêm vài phút chạy xe. Ảnh: Zing

CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) vừa công bố phát hành thành công 6.574,6 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng. Các thông tin quan trọng về mục đích phát hành, lãi suất, tài sản đảm bảo không được công khai.

SDI Corp trước đây được biết đến là thành viên của Him Lam Group, là chủ đầu tư dự án KĐT Sài Gòn Bình An quy mô 117,4ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM.

Dấu hiệu đổi chủ bắt đầu diễn ra từ đầu năm 2020, khi nhóm Vạn Thịnh Phát Group đã thay thế Him Lam "cầm cờ" tại SDI Corp, với việc ông Bùi Đức Khoa (SN 1974) ngồi vào ghế Chủ tịch HĐQT và thay thế ông Dương Minh Hùng làm người đại diện theo pháp luật ở SDI Corp.

Ông Khoa là một mắt xích quan trọng của Vạn Thịnh Phát Group và đang đứng tên tại nhiều thành viên như Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị Ngọc Viễn Đông, CTCP Pupreme Power, CTCP Star Hill, CTCP Natural Hill...

Tới giữa năm ngoái, Masterise Group đánh dấu sự xuất hiện tại dự án này, khi bà Mai Thị Kim Oanh - Trưởng BKS Tập đoàn Masterise thay thế ông Bùi Đức Khoa làm Chủ tịch HĐQT SDI Corp. Ông Khoa vẫn là Tổng giám đốc, và cùng với bà Kim Oanh là 2 người đại diện theo pháp luật tại SDI Corp.

Diễn biến này mang tới nhiều đồn đoán về việc Masterise và Vạn Thịnh Phát "bắt tay" phát triển dự án Sài Gòn Bình An.

Ngay sau sự thay đổi tại cấu trúc thượng tầng, CTCP Osaka Garden, CTCP Hoàng Phú Vương và CTCP Hoa Phú Thịnh vào ngày 30/7 và ngày 4/10/2021 đã phát hành tổng cộng 15.500 tỷ đồng trái phiếu (có tài sản đảm bảo) qua 4 đợt, với mục đích đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Sài Gòn Bình An; bên thu xếp là Techcombank/ TCBS.

Theo quan sát của Nhadautu.vn, cả 3 pháp nhân này có nhiều liên hệ tới Vạn Thịnh Phát Group. Đáng chú ý, là lãi suất của các lô trái phiếu này từ 10,3-12,9%/ năm cho kỳ đầu và lãi thả nổi cộng biên độ 3,1-4%/ năm cho thời gian còn lại.

Đây là mức lãi suất khá cao so với mặt bằng chung. Để dễ so sánh, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas - một thành viên của Masterise Group ngày 22/7/2021 đã phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 1 năm, với lãi suất cố định chỉ là 8%/năm, với bên thu xếp cũng là Techcombank/ TCBS.

Như vậy, chỉ trong nửa năm qua, đã có tổng cộng 22.074,6 tỷ đồng, tương đương gần 1 tỷ USD trái phiếu được phát hành có liên quan tới dự án Sài Gòn Bình An.

Dù vẫn được thu xếp bởi Techcombank/ TCBS, song lô trái phiếu mới đây của SDI Corp có phần khác biệt với 4 lô trước đó. Trong khi 15.500 tỷ đồng của những Osaka Garden, Hoàng Phú Vương và Hoa Phú Thịnh được phát hành và hoàn tất chỉ trong một ngày, thì quá trình chào bán lô trái phiếu của SDI Corp mất tới 20 ngày, từ 15/12/2021 - 4/1/2022.

Ngoài ra, thay vì chỉ thế chấp tài sản tại Techcombank như Osaka Garden, Hoàng Phú Vương và Hoa Phú Thịnh, thì trong khoảng thời gian trên, SDI Corp đã phải thế chấp nhiều tài sản tại cả Techcombank cùng Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB).

Cụ thể, SDI Corp ngày 15/12/2021 đã thế chấp các lô đất LV1-1;LV1-2; LV1-3; LV1-4; LV1-5; LV1-6; LV1-7; LV1-8; LV2-2; LV2-3, LV2-4; LV2-5; LV2-12; LV2-13; LV2-14; LK1; LK2; LK3; LK8; LK9; LK10; LK11; LK12; LK13; LK14; LK15; CT3; CT4 tại Techcombank Khối KHDN Quy mô vừa.

Sau đó, từ 28-31/12/2021, SDI Corp đã thực hiện thế chấp các ô đất CT6 và CT7 tại SCB Trung tâm Kinh doanh khách hàng Wholesale.

Liên quan tới Vạn Thịnh Phát Group, như đã đề cập, các pháp nhân có liên hệ tới tập đoàn này đã trúng đấu giá 2/4 lô đất tại Thủ Thiêm vừa qua. Tại lô đất 3-12 có giá trúng thầu 24.500 tỷ đồng mà Tân Hoàng Minh vừa chấp nhận bỏ cọc, thì đơn vị bỏ giá ngay sau - CTCP Capital One Financial cũng là một pháp nhân thuộc nhóm này. Các doanh nghiệp này đã bỏ mức giá cao gấp từ 4 - 8,3 lần so với mức khởi điểm.

Trong khi Tân Hoàng Minh đã rút lui và chấp nhận mất cọc tại lô đất 3-12, thì chưa có thông tin về số phận của các lô đất còn lại.

Thương vụ đấu giá ồn ào đã khiến mặt bằng giá đất tiếp tục nóng lên, đặc biệt ở các dự án ở gần khu vực Thủ Thiêm, trong đó có siêu dự án Sài Gòn Bình An với quy mô và vị trí mang tính độc nhất của mình.

Dự án này từng được Sacombank định giá 19.500 tỷ đồng. Tuy nhiên đó là vào đầu thập kỷ trước, còn con số hiện tại chắc hẳn đã tăng lên rất nhiều, và giúp nhóm chủ có thêm dư địa đáng kể trong việc thu xếp tín dụng. 22.074,6 tỷ đồng, theo đó, có lẽ chưa phải là số vốn cuối cùng chảy vào khu đô thị từng thuộc sở hữu của Him Lam Group.