Các anh em nhà báo thân thiết đặt bài viết đăng báo xuân về đầu tư CK và BDS năm 2022, nhưng tôi xin treo bài năm nay vì báo xuân phải viết cho sung, chứ viết kiểu ủ ê thì làm giảm khí thế, xui thị trường.
Hôm qua trao đổi chơi với một bạn nhà báo hỏi (ý kiến cá nhân) về xung lực giá nhà đất tăng khắp nơi hiện nay. Xin ghi lại một số ý trao đổi, không mạnh lạc, mà có thể cũng không logic , anh em cứ kết nối lại để có suy nghĩ cho mình :
Câu hỏi 1 : Giá trúng Thủ Thiêm rất cao sẽ giúp cho thị trường có động lực tăng tiếp?
Có lẽ nó giúp một số khách hàng đang chần chừ "cò kè giá" vội chốt hợp đồng, thị trường có sung lên. Nhưng về tổng thể không thể gắn giá đấu đó với giá thị trường, và nó sẽ "góp phần" đẩy nhanh thị trường đi đến giai đoạn đóng băng như năm 2011 - 2013 (ở mức độ nhẹ hơn).
Câu hỏi 2 : Giá nhà đất đang tăng trong giai đoạn hiện nay có đúng không ?
Đúng và không đúng.
1. Đúng ở một số địa phương do có yếu tố (hợp lý) tạo tăng giá.
Thí dụ:
Đất Bảo Lộc có tăng nên một số chổ do xuất hiện được phép (hoặc chính quyền không cản) san đồi, phân lô tách thửa vừa túi tiền người mua nên các đất đó có tăng lên
Đất Lagi tăng do thông tin lên Thành phố và các nhà đầu tư so sánh với giá Hồ Tràm thấy còn mềm quá nên tăng (vẫn thấp hơn khá nhiều so với Hồ tràm).
....
2. Đúng ở sự tạo giá của Chủ đầu tư, nhóm đầu tư lớp, các môi giới tạo tin tạo sóng.
Tôi đi tìm hiểu một số nơi tăng giá mạnh, thì "cảm nhận" việc tăng này giống như "ghi sổ", hoặc dùng thủ thuật mua - bán nội bộ đẩy giá, có công chứng chấp nhận mất phí để tạo giá mới và tạo không khí đang sốt. Thủ thuật này khá giống bên chứng khoán giá liên tục tăng kiểu nội bộ đẩy giá, trả phí cho cty CK !
Với thông tin nóng tăng giá từng ngày khiến cho một số người có đất dù đang muốn bán ở mức giá thấp hơn cũng ngưng lại vì sợ "bán hớ" do các sale liên tục tư vấn giá còn lên nhiều nửa. Còn những nhà đầu tư mới được sale giới thiệu "hàng đặc biệt" mua rẻ hơn thị trường 10%, 15% là xuống tiền tạo ra tình hình giao dịch sôi động, góp phần thúc hối nhà đầu tư khác tham gia lướt sóng, hoặc đầu tư kịp thời để kiếm lợi nhuận cao.
Có một dự án ở LA, người bạn mua giá 9 tr (đóng từng đợt), mới 2 năm giờ nghe giá đã lên 29 tr. Do tôi đang tư vấn DA ở khu vực này thấy giá tăng ghê quá nên tìm hiểu tiếp, thì thấy người bạn mua đợt 1 số lượng ít và cũng ít người mua, giờ dự án ra GĐ 2 có diện tích 60 - 70 ha rất lớn. Dự là một số khách hàng VIP (hầu như ai cũng là khách vip) sẽ được mua suất đặt biệt với giá 23 - 24 tr quá ngon...
3. Sai vì việc tăng đó là họ so sánh giá hiện nay với giá đầu năm 2021 hoặc giá 2020; vì khi đưa thông tin cũng chọn nơi giá hiện nay tăng khá so với lúc đó (như Phú Mỹ).
Nhưng tôi lấy mẫu giá hiện nay (cuối tháng 12) so với T11 của những sale anh em tin cậy giới thiệu để mua thì giá không có lên.
4. Sai vì khi thị trường tăng giá đồng nghĩa với thanh khoản phải rất tốt, và mọi nơi phải tăng ít hoặc nhiều; nhưng thực tế thì không phải vậy.
Tôi check vài chổ thì người có nhà đất muốn bán rất khó, giá bán như đầu năm 2021 cũng chưa bán được, giá bằng năm 2019 cũng chưa có khách.
Một số anh em quen biết phụ trách việc thanh lý BĐS thế chấp ở các NH cho biết việc xử lý thanh lý chậm, danh mục nhà đất luôn có sẳn để cho người mua chọn lựa...
Câu hỏi 3 : Đầu tư BDS năm 2022 vẫn tốt ? vẫn tạo lợi nhuận cao như các năm trước đó ?
Các anh em quản lý, đầu tư và sale BĐS luôn đưa ra các dẫn chứng về lợi nhuận cao của BĐS, phổ biến mua đất giử 5 năm (2016 - 2021) lời 300%- 500%; có nhiều case mua chỉ 1, 2 năm đã lời 100 - 200%. Do vậy mỗi năm mà lời dưới 20% thì đầu tư làm gì !!
Đúng là như vậy, nhưng mọi người không nghĩ tới quy luật "lượng đổi chất đổi".
Hiện nay không còn nhiều vùng "hoang sơ" để nhà đầu tư xuống tiền, ung dung chờ 2, 3 năm để kiếm 2, 3 lần. Giá đất ở các thành phố nhỏ đã từ 30 - 40 tr, vùng ngoại vi trên 10 tr, còn nơi xa đất nông nghiệp dạng có thể thành đất ở cũng 3, 4 tr . Không còn những mảnh đất giá vài chục ngàn, vài trăm ngàn như trước. Do vậy cho dù là mua đầu tư lâu dài và chấp nhận mạo hiểm ở nơi xa thì nhà đầu tư cũng phải bỏ một số tiền lớn đổ ôm. Còn những nhà, đất có thể khai thác được (ở hoặc cho thuê) ở vùng đô thị nhỏ hoặc liền kề thì giá từ 10 tr - 50 tr/m2, mà chưa chắc đã cho thuê được, hoặc cho thuê không được 1% chi phí đầu tư.
Nhiều anh em nói "nhưng vnđ đang mất giá nên giá tăng ?".
Hihi, 5 năm nay VNĐ không giảm giá bao nhiêu so với USD, mà USD thì luôn ổn định. Chính vì vậy khi quy đổi giá nhà đất xứ ta ra usd thì nhiều người (nghiên cứu) cảm thấy ngạch nhiên khi tốc độ tăng giá của xứ ta quá mạnh, đã tiếp cận các nước và có thể vượt qua chứ không phải rẻ để còn nhiều cơ hội tăng mạnh, thắng lớn như trước.
Homebase, một công ty Starup huy động vốn thành công nhất năm 2021 với mô hình đầu tư chung, trong đó yếu tố quyết định thành công là thị trường BĐS luôn tăng bình quân mỗi năm 15% - 20%. Các phân tích và dự báo của Hombase đúng, nhưng dựa trên thống kê 20 năm nay. Nhưng dự báo này không tính đến quy luật "lượng đổi chất đổi", một khi giá đã tăng tới một mức nào đó thì nó không thể duy trì tốc độ tăng như trước. Hiện nay mức giá đã tăng gần tới điểm mà GDP, thu nhập, khả năng khai thác của xứ ta đều không thể làm nền trụ để giá leo tiếp. Rủi ro cao đã xuất hiện.
Câu hỏi 4 : Tóm lại tâm lý giới kinh doanh BDS và thị trường năm 2022 ra sao ?
1. View thị trường năm 2022 nói ngắn là "Thanh khoản giảm khá mạnh, xuất hiện giảm giá một số nơi đang là đỉnh cao của sung lực. Thị trường đi vào giai đoạn khó khăn thật sự, và là cơ hội cho người có tiền chọn lựa (quyền lực mua); người càng có tiền nhiều (vài chục tỷ trở lên) càng có cơ hội và quyền chọn lựa.
2. Tâm lý giới kinh doanh BDS : bên ngoài hăng hái về Thị trường đang tăng mạnh, bên trong thì lo âu mơ hồ về thị trường đóng băng.
Các nhà kinh doanh chuyên nghiệp này (đặt biệt là super sale) động viên nhau trong lo âu, đa số không muốn nghe và phân tích có tính fairplay về các thông tin bất lợi (lãi suất huy động tăng, NHNN chỉ đạo siết tín dụng BDS, nợ xấu NH tăng, ...). thậm chí có group cộng đồng BDS còn đề nghị không đang tin xấu về BDS , vì nó không đúng và gây tâm lý không tốt cho cộng đồng.
Họ động viên nhau bằng những thông tin qua lại về tăng giá, về lợi nhuận cao của các nhà đầu tư đã biết (dám) xuống tiền trước đây, để tin rằng ai không xuống tiền bây giờ thì 2, 3 năm sau sẽ thấy tiếc....
